Сектор жилой недвижимости Казахстана сталкивается с серьёзными вызовами: жилье становится все менее доступным из-за его удорожания, а банки второго уровня приостановили выдачу ипотеки. И хотя государство увеличило финансирование ипотечных программ «Отбасы банка», опрошенные «Властью» эксперты не ожидают, что это сделает жилье более доступным для казахстанцев.
Этой осенью рынок жилья в Казахстане вошёл в зону турбулентности. В начале октября Национальный банк повысил базовую ставку до рекордных 18%, а Агентство по регулированию и развитию финансового рынка с ноября снизит предельные ставки по ипотеке до 20% (с 25%). В ответ банки массово приостановили выдачу ипотеки, объясняя это неготовностью иметь низкую маржу в 1-3% при таких долгосрочных займах.
Смягчить удар по рынку правительство решило удвоением объёма финансирования ипотечных госпрограмм «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер» до 500 млрд тенге. Кроме того, государство будет заключать офтейк-контракты с застройщиками, по условиям которых они должны будут фиксировать цены на три года.
Аналитики Krisha.kz считают, что ипотечный рынок просядет не так сильно, поскольку на частные банки приходилось лишь 30% выдаваемых кредитов. «Остальные 70% объектов обычно продаются через “Отбасы банк”, а он всё это время продолжал работать в штатном режиме», — отметили они в комментарии «Власти».
Другие опрошенные «Властью» эксперты сходятся во мнении, что меры, принятые государством, не смогут полностью компенсировать выпадающие объёмы частных банков. Даже если они не были существенными для всего ипотечного рынка, они давали возможность приобретать жильё тем, кто не подпадает под жёсткие условия госпрограмм.
Лариса Степаненко, президент Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана (САРК) и руководитель агентства недвижимости Vizit, считает, что деньги правительства смягчат положение лишь нескольких групп населения — молодых семей, бюджетников, военных и тех, кто может внести большой первоначальный взнос.
«Полностью компенсировать объём кредитования банковского сектора и покрыть всех потенциальных покупателей государственные программы не смогут: у них иные критерии отбора и целевая аудитория. “Отбасы банк” снизит глубину шока, но не вернёт рынок к докризисным объёмам по всем сегментам», — поясняет она.
И если остановка выдачи ипотеки продлится до конца года, количество сделок купли-продажи недвижимости значительно сократится, что приведёт к замедлению оборота жилого фонда, добавляет Степаненко.
Cоучредитель САРК и руководитель агентства недвижимости RIA Light Александр Вайншток прогнозирует снижение доступности жилья к концу 2025 года на 10-20% (в пересчёте на площадь, доступную при тех же доходах).
«Особенно заметно это будет в Алматы и Астане, где стоимость квадратного метра растёт быстрее доходов населения», — говорит он.
В сентябрьском обзоре рынка недвижимости аналитики Halyk Finance отмечали, что жильё устойчиво дорожает. Наиболее активно это происходит на первичном рынке, где за 9 месяцев цены выросли на 11,4%, опередив официальную инфляцию. На вторичном рынке цены выросли на 9,2%. В Halyk Finance ожидают, что умеренный рост цен продолжится до конца года.
И хотя прогноз Halyk Finance был сделан до приостановки выдачи ипотеки частными банками, эксперты в разговоре с «Властью» также обозначили вероятность этого сценария.
Вайншток полагает, что до конца 2025 года цены на жилую недвижимость вырастут на 2-6%: «Повышение базовой ставки и предельная ставка по ипотеке уже охлаждают спрос, особенно во вторичном сегменте. Если НДС на жильё всё-таки будет введён, возможен кратковременный рост цен в отдельных локациях, однако общая динамика останется сдержанной».
Степаненко ожидает точечного роста цен по ряду сегментов жилой недвижимости: «Прежде всего в новостройках и в популярных районах крупных городов, как следствие переноса части налоговой нагрузки на конечного покупателя в сегменте первичного рынка. <...> Цены в отдельных локациях могут временно скорректироваться вниз или «застыть» (низкая ликвидность). Длительная пауза повышает социальное и экономическое напряжение — люди отложат или изменят планы по покупке жилья.
Аналитики Krisha.kz тоже прогнозируют умеренный рост цен без резких скачков и ажиотажа: «Как показал опрос девелоперов, они уже заложили будущий НДС в проекты. Скорее всего, рост составит не менее 6-8%. Вторичка не подпадает под НДС, но под влиянием информации продавцы могут начать действовать эмоционально, “на опережение”. Такие колебания постепенно нейтрализуются, так как спрос и платежеспособность населения не выросли».
Как следствие, все эксперты отмечают возможность скорого снижения активности на рынке недвижимости — как в первичном, так и во вторичном его сегменте.
«Мы не исключаем небольшое замедление активности на рынке. Ключевой фактор — сложности с ипотекой. С 10 октября почти все банки второго уровня приостановили выдачу ипотеки. Масштабы [просадки рынка] будут понятны позже, после того как банки опубликуют статистику», — резюмируют в Krisha.kz.
«На первичном рынке возможны отложенные покупки — часть спроса перенесётся на периоды с более выгодными программами. На вторичном рынке замедление будет более заметным: сделки завязаны на наличной ликвидности и ипотеке, и при отсутствии последних рынок “остывает” быстрее. Макрофакторы (ослабление тенге, высокая инфляция, сжатие доходов населения) усилят снижение активности», — подчеркнула Степаненко.
«На первичном рынке активность поддержат рассрочки и акции застройщиков. На вторичном же рынке, наиболее зависимом от банковской ипотеки, вероятно замедление сделок и увеличение сроков экспозиции объектов. В целом рынок до конца года останется в состоянии осторожного ожидания», — подытожил Вайншток.