V: Министерство регионального развития заявило о подготовке поправок в законодательство по вопросам долевого строительства. Какие новшества будут предложены?
С.Н.: Да, мы в настоящее время разрабатываем законопроект, в рамках которого планируется ввести механизм страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком. Это станет альтернативой существующему механизму привлечения средств дольщиков с участием банка-агента, предусмотренного в действующем Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве».
V: Расскажите подробнее, как будет работать этот механизм.
С.Н.: Мы предлагаем такой подход: страхование гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком будет осуществляться в два этапа. На первом этапе страховщик проводит предстраховую экспертизу застройщика на предмет соответствия исходным требованиям, а также иным критериям приемлемости к страхованию, которые устанавливаются соответствующими правилами. При этом застройщик должен иметь земельный участок, отведенный под строительство, исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию, собственные средства или договор с банком второго уровня об открытии кредитной линии на 40-45% от проектной стоимости строительства.
При положительном заключении между страховой компанией и застройщиком заключается соглашение о сотрудничестве. Условиями соглашения и регулируются отношения сторон, связанные с привлечением застройщиком денег дольщиков на спец.счет, открытый в банке, а также контролем страховой компанией за движением денежных средств по специальному счету.
Далее застройщик начинает строительство нулевого цикла за счет собственных средств. При этом дольщики перечисляют денежные средства по договорам о долевом участии на специальный счет в банке, которые застройщику на данном этапе запрещено использовать. На первом этапе должно быть накоплено не менее 25% от стоимости строительства объекта.
На втором этапе застройщик осуществляет возведение каркаса, инженерные и отделочные работы. При проведении работ второго этапа застройщик обязан иметь в наличии 15% собственных средств от стоимости строительства объекта, то есть, с учетом 15% затраченных средств на нулевой цикл средства застройщика составят 30%.
Оставшиеся 70% стоимости строительства будут осуществляться за счет средств дольщиков на спецсчетах, которые банк будет перечислять застройщику только с согласия страховой компании.
При этом, финансирование за счет средств дольщиков проводится поэтапно. То есть, сначала будет выделяться аванс застройщику и только после представления актов выполненных работ застройщик может получить следующий транш. Застройщик обязан отдельно страховать каждый платеж, получаемый из банка, что снизит затраты по страхованию, так как оплата страховки будет производится не на весь объем привлекаемых средств, а по сроку их фактического использования. Таким образом, данный механизм позволит исключить риски потери средств дольщиков.
V: По сути, введение ГПО застройщиков – это дополнительные затраты строительных компаний. А это значит, что стоимость квадратных метров для граждан вновь подорожает. По вашим расчетам, на сколько увеличатся затраты застройщиков, и, соответственно, стоимость строящегося жилья?
С.Н.: Сейчас сложно, и пока преждевременно об этом говорить. Условия страхования будут определяться заключаемым договором, в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан. В настоящее время уточняются ставки предлагаемого вида страхования и проводятся соответствующие расчеты.
V: Сегодня становится популярным еще один вид, по сути, все того же долевого участия, только под другим названием – договор инвестирования. Какие механизмы защиты средств граждан предусматриваются для этого направления?
С.Н.: Да, такой инструмент как договор инвестирования появился сравнительно недавно. Я понимаю, что вы имеете в виду – не будет ли у нас очередной волны обманутых дольщиков уже с договорами инвестирования. Нет, такого быть не должно, поскольку в настоящее время в Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» уже внесены изменения в части того, что любая деятельность по привлечению денег застройщиками, независимо от формы и названия договора, должна подпадать под действие Закона. Внесение данных изменений исключает возможность застройщикам привлекать денежные средства дольщиков вне рамок Закона. Соответственно, договор о долевом участии или договор инвестирования – все четко в рамках законодательства, и люди защищены законом.
V: В ряде стран привлечением средств граждан в строительство жилья разрешено заниматься лишь компаниям с госучастием, или же имеющим особую лицензию. Как правило, таких компаний – единицы. Например, в Великобритании такую лицензию имеют лишь две компании. В Казахстане же долевым строительством занимались и занимаются десятки, если не сотни компаний. Возможно ли заимствовать подобный опыт для Казахстана? Не станет ли это основной гарантией надежности вложений средств граждан?
С.Н.: Да, такая практика действительно есть. Но мы пока такого подхода – создания государственной компании, которая будет заниматься привлечением средств граждан для строительства жилья, не предусматриваем. Данный вид деятельности на жилищном рынке Казахстана находится в конкурентной среде, где строительство осуществляется коммерческими компаниями. Кроме того, предлагаемый нами сегодня механизм защиты средств дольщиков уже предусматривает недопущение на рынок долевого строительства недобросовестных застройщиков. А предстраховая экспертиза предьявляет ряд требований строительным компаниям, которые позволят обеспечить участие добросовестных застройщиков на рынке долевого строительства жилья.