Выбрать выгодный объект для инвестиций – задача, которая встает перед каждым человеком, когда тот задумывается о применении и преумножении заработанного капитала. Недвижимость в числе доступных альтернатив долгое время занимает лидирующие позиции среди казахстанцев c разным уровнем достатка. Причин этому несколько: вложения в недвижимость выглядят нерискованными, широкий рынок позволяет выбрать объект практически под любой объем инвестиций, а доступные финансовые инструменты позволяют в достаточно короткие сроки получить недостающую для покупки сумму в кредит.

Фаворитом среди географических локаций для казахстанских инвесторов выступает Европа. Чаще всего предпочтения отдается виллам или квартирам в туристических городах. Однако в последнее время на рынке появляются интересные предложения для капиталовложений и в другие виды недвижимости, к примеру, в студенческие общежития. Vласть решила разобраться в тонкостях подобных сделок на примере кейса компании H&P INVEST.

КЕЙС

Казахстанская компания H&P INVEST предлагает казахстанцам инвестировать в общежития для студентов Университета прикладных наук в немецком городе Вильдау. Проект был инициирован и реализуется под руководством немецкой компанией Arlan GmbH. Строящиеся общежития представляют собою два 3-этажных корпуса, строительство первого завершается осенью 2017 года, второго – осенью 2018 года. После завершения строительства общежития перейдут в ведение управляющей компании, которая займется сдачей апартаментов в аренду студентам и начислением вознаграждения инвесторам, которые, по сути, абсолютно не обременены вопросами ухода и управления объектами инвестирования, оставаясь лишь выгодополучателями.

Vласть представила себя на месте потенциального инвестора и решила разобраться в выгодах и рисках подобного капиталовложения.

ЛОКАЦИЯ

Первое, о чем стоит задуматься – верно ли было выбрано место для строительства студенческих корпусов? Застройщики наверняка старались выбрать наиболее оптимальный вариант из имеющихся, но потенциальным инвесторам будет не лишним самим в этом убедиться.

Итак, 5 из 9 результатов поиска в google информации о городе Вильдау касаются высшего образования, среди них сайт вышеупомянутого Университета прикладных наук и информация о нескольких его образовательных программах. Если же вы сами когда-то касались вопроса получения технического образования в Германии, то вы и без помощи поисковика знаете, что город имеет репутацию студенческого центра. Сам город расположен всего в нескольких километрах от Берлина. Население Вильдау за последние 20 лет увеличилось на 29%, что вполне логично повысило востребованность арендного жилья. Об этом же свидетельствует коэффициент предложения аренды жилых помещений, который уже долго время близок к нулю – 0,1%.

Вильдау имеет несколько промышленных зон, которые одновременно выступают экономической базой города и практическим подспорьем для студентов Университета прикладных наук, который специализируется на подготовке технических специалистов. Популярность вуза в последние годы растет: средний конкурс на поступление – 4 абитуриента на 1 место. 

В вузе более 4200 студентов из них 740 (17,5%) - иностранцы.
Университет планирует увеличить квоту на иностранных студентов до 1000 человек.

Рядом с университетом находятся 3 студенческих общежития на 329 койко-мест в общей сложности. Очевиден дефицит студенческого жилья, который не может покрыть рынок арендного жилья Вильдау, коэффициент предложений которого, как мы уже выяснили, стремится к нулю. Многие студенты сегодня вынуждены жить в Берлине и тратить ежедневно несколько часов на дорогу. Скорее всего, студенты, имея возможность жить в непосредственной близости от кампуса, предпочтут ею воспользоваться. Именно этими особенностями локации руководствовался застройщик, выбирая место для строительства студенческого общежития. 

АПАРТАМЕНТЫ

И хотя инвест-проект, который предлагает H&P INVEST минимизирует вовлеченность инвестора – достаточно заключить договор, купить апартаменты и получать прибыль и отчет так часто, как того пожелает инвестор – вряд ли кто-то рискнет покупать «кота в мешке». Исследуем апартаменты и компании, вовлеченные в проект.

На участке общей площадью 11667 кв. м реконструируется и возводится в две очереди два корпуса студенческих общежитий. Корпусы состоят из 1- и 2-комнатных апартаментов. Всего их будет около 170, из которых 80 только в общежитии первой очереди: из них 56 – 2-комнатные и 24 – 1-комнатные. Разработкой архитектурной документации проекта занималась ESE bau GmbH, застройщиком запланирован – IHW Management – компании, информацию о которых несложно найти в интернете.

Кроме того, потенциальным покупателям могут быть предоставлены для ознакомления все справки и заключения, необходимые для строительства в соответствии с германским законодательством. В настоящий момент происходит нотариальное оформление апартаментов как отдельных субъектов недвижимости, которым занимается BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH – известная нотариальная фирма с широкой сетью офисов во всем мире, работающая преимущественно с международными клиентами.

Сдаваться апартаменты будут в чистовом виде, полностью меблированными, что в очередной раз не требует от инвестора вовлеченности.

ЦЕНА ВОПРОСА

Согласно маркетинговой стратегии компании апартаменты первой очереди продаются дешевле среднерыночной стоимости. Апартаменты во втором корпусе будут стоить дороже (на 40-50%), что создает возможность для инвесторов первой очереди увеличить стоимость активов и при желании продать апартаменты по более высокой цене уже в краткосрочной перспективе. Пока же 1-комнатные апартаменты выставлены за 70 тыс. евро, а 2-комнатные – за 90 тыс. евро.

Кроме того, динамика роста цен на недвижимость в Берлине (следовательно, и в Вильдау) стабильно положительна на протяжении последних нескольких лет, поэтому с большой уверенностью можно прогнозировать, что по прошествии времени цены на студенческое жилье будут расти. По данным немецкого издания BILD, cреднегодовой рост цен недвижимости в Берлине до 2030 года будет сохраняться на уровне +14.5%. Более того, динамика роста арендной стоимости на объекты недвижимости размером менее 40м2 выросла за последние 3 года приблизительно на 40%. 

При этом надо помнить, что накладные расходы так же ложатся на плечи инвестора. В разных странах Европы эти цифры несколько разняться, ну а в Германии это обязательные 6,5% от суммы – налог на приобретение имущества, 1-2% – нотариальные услуги и 1% – запись в кадастре. 

С БАНКОМ ПОПОЛАМ

Проект предполагает возможность привлечения финансирования со стороны банков. В Германии на текущий момент ставки по ипотечным займам держатся в районе 0,8-1,6%. Финансовый агент рассматриваемого кейса – Volksbank AG уже выступил с готовностью рассматривать заявки нерезидентов на ипотечные кредиты в случае оплаты или предоставления доказательств о наличии 50% от стоимости недвижимости. Тем самым потенциальный инвестор увеличивает рентабельность вложений собственного капитала, одновременно создавая прецедент сотрудничества с немецким банком и собственную кредитную историю за рубежом.

К тому же, нужно понимать, что все взаимоотношения по погашению ипотечного кредита, опять-таки берёт на себя управляющая компания. На наш взгляд, кейс отлично демонстрирует пример цивилизованного отношения к инвестиционным вложениям, их управлению и обслуживанию.

ДОХОДНОСТЬ

Главный и самый привлекательный аспект любой инвестиции – это конечно же ее доходность. В рассматриваемом нами кейсе декларируемый годовой доход с 1-комнатного апартамента – 4200 евро, с 2-комнатного – 6000 евро.

Чтобы лучше понимать, давайте посчитаем.

В случае с 1-комнатными апартаментами разделим доходные 4200 евро на вкладываемые 60000 евро. Получим 6% так называемого «возврата» на инвестицию. 2-комнатные апартаменты при том же действии – разделим доходные 6000 евро на вкладываемые 90000 евро – дадут нам 6.7% «возврата».

Доходность от 6 % и до 6.7%

Теперь посмотрим, как это работает с учётом получения 50% ипотечного кредита от немецкого банка с максимально возможной ставкой 1,6% (по факту ставка составит скорее всего около 1%):

1-комнатные апартаменты – вычтем от доходных 4200 евро 700 евро (годовое вознаграждение банка) и разделим на вкладываемые 35000 евро. Получим 10% рентабельности собственного капитала.

2-комнатные апартаменты – вычтем от доходных 6000 евро 900 евро (годовое вознаграждение банка) и разделим на вкладываемые 45000 евро. Получим 11.3% рентабельности собственного капитала.

Доходность от вложений собственного капитала от 10% до 11,3%

Цифры в сравнении с валютным депозитом в любом казахстанском БВУ выглядят весьма привлекательно. Казахстанские БВУ предлагают максимум 2% по валютным депозитам, но в евро на практике нет предложений выше 1.5%.

Сравнивая уровень доходности с депозитом, стоит учитывать так же, что стоимость недвижимости зависит от многих микро- и макроэкономических факторов. Как уже отмечалось, сейчас рыночная стоимость самих объектов недвижимости площадью менее 40 кв.м в рассматриваемой части Германии, равно как и стоимость их аренды постоянно растут. Это говорит о том, что реальный уровень рентабельности на момент продажи может намного превышать указанные цифры.

Дополнительным аргументом в пользу подобного капиталовложения выступает управляющая компания. Как только потенциальный инвестор становится собственником недвижимости – одного или нескольких апартаментов, он заключает договор с управляющей компаний. В нашем кейсе – это VEGIS Immobilien Verwaltungs- und Vertriebsgesellschaft mbH – самая крупная управляющая компания в сфере управления частными студенческими общежитиями в Германии. Она выступает не только в роли управляющей организации в настоящем проекте, но и в качестве консультанта в вопросах разработки концепции управления и операционного менеджмента.

Управляющая компания берёт на себя обязательства по выплате доходов от капиталовложения непосредственно на счёт инвестора. 

СДЕЛКА

Механика сделки всегда вызывает множество вопросов у инвесторов. Непонимание или сомнения в отношении даже самых мелких деталей могут стать непреодолимым препятствием и породить страх и неуверенность. Поэтому изучению этой составляющей Vласть уделила особое внимание.

В Германии нерезиденты и резиденты имеют право владеть недвижимостью и вообще имеют равные потребительские права. Согласно правилам, нотариус, оформляющий сделку, за две недели до ее заключения высылает текст договора обеим сторонам. За это время договор может быть детально изучен и при необходимости изменен. В прочем, изменения могут вноситься по обоюдному согласию и в день подписания. В день подписания договора его текст полностью зачитывается вслух в присутствии продавца и покупателя (либо его доверенного лица). В случае, если одна из сторон не владеет языком, на котором составлен договор, к работе подключается присяжный переводчик, который за качество своей работы несет ответственность перед судом.

Что касается перевода денежных средств по договору купли-продажи, то он осуществляется через счёт нотариуса, который обязан удостовериться в соблюдении всех условий договора, и только потом осуществляет перевод средств второй стороне.

В теории (на практике Vласть с этим процессом не сталкивалась) такая организация процесса учитывает в полной мере интересы инвесторов-нерезидентов. Сам проект студенческого общежития в Вильдау нельзя назвать проектом с долевым участием, поскольку, хотя договоры заключаются до завершения строительства, оплата за апартаменты возможно будет производиться только после их окончательной отделки и обустройства.

Ну и еще одним значительным плюсом для инвесторов в этом кейсе будет постоянно открытая Шенгенская виза, что даст возможность путешествовать по Германии и всему Европейскому Союзу.