Впрочем, опрошенные Vластью представители ТРЦ/моллов по-разному ответили на вопрос о состоянии своего бизнеса и темпах восстановления после весеннего и летнего локдаунов. Согласно общей оценке Андрея Калмыкова, управляющего консалтинговой компании Trade Help, центры возобновили свою работу только на 50-60%. Это связано с сохранением ряда ограничений: в выходные и праздничные дни они могут быть открыты только до 17 часов, люди не могут в прежнем режиме ходить в кинотеатры (их заполняемость не превышает 30%), закрыты фудкорты и т. д. При этом трафик в ТРЦ/моллах, по аналогии с Россией, упал примерно на 15%. Тогда как время нахождения людей в них сократилось вдвое – они быстро делают необходимые покупки и уходят.
Дмитрий Ревин, совладелец моллов «Апорт», рассказывая о темпах восстановления своего бизнеса и бизнеса арендаторов, указал на потерю миллиардов тенге оборотов и доходов за период пандемии: «Ряд магазинов молла в этот период смогли частично адаптироваться, пытаясь развивать сектор онлайн-продаж, прежде всего через инстаграм. Также мы запустили доставку еды из молла Апорт, используя сервис Chocofood. Наш арендатор Magnum запустил приложение Go с возможностью заказа доставки продуктов. Однако данный канал продаж приносит по ряду категорий товаров не более 10% от оффлайн-товарооборота, так как гости молла привыкли приходить в магазин, видеть товар, примерять его и только после этого совершать покупку». Трафик молла после ослабления карантинных мер в сентябре 2020-го упал почти на 30% относительно этого же месяца 2019 года. Но обороты ключевых арендаторов снизились только на 12% в связи с ростом среднего чека и процента конвертации.
В Forum Алматы характеризуют свое положение несколько иначе. Говорить о восстановлении бизнеса ТРЦ администрация считает неуместным в силу того, что до начала пандемии аренда площадей не достигала 100%. Его двери были открыты в октябре 2018 года, но с тремя точками: супермаркетом, рестораном и химчисткой. В течение следующих полутора лет Forum довел наполняемость арендуемых площадей до 60%. Локдауны изменили скорость наполнения, но ТРЦ не испытал в связи с ними шока и даже стресса, разве что столкнулся с «отложенным спросом, недополученным за время вынужденного простоя». Однако за этот период центр сделал ремонт и открыл 20 бутиков, привел в порядок зоны общего пользования, благоустроил территорию и провел множество других работ, которые потребовали бы больших ресурсов в обычных условиях. Как и все ТРЦ, с объявлением карантина в марте этого года Forum испытал некоторые сложности, но все же фиксировал существенный рост оборотов ритейла в связи с праздниками. Затем Forum наблюдал увеличение среднего чека в продуктовых супермаркетах на фоне перехода покупателей от мелких ежедневных покупок к крупному закупу. Рестораны параллельно начали работать на доставку, а ТРЦ помогло им организацией бесплатной курьерской службы.
«Что касается периода, когда ТРЦ открыли, средний чек сразу же вырос в два с лишним раза, а в некоторые дни даже крупные супермаркеты и бутики были вынуждены ограничивать число посетителей на своей территории, согласно предписанию санитарных служб. <…> В третьем квартале мы все еще наблюдали повышенный спрос по отложенным за время карантина покупкам, а в четвертом квартале видим практически такую же картину, как была в аналогичный период прошлого года с учетом запланированного роста на этот год. Люди возвращаются в привычный ритм, отмечается осторожный рост спонтанных покупок, хотя карантин существенно в этом плане дисциплинировал покупателей. Что касается ожиданий, то впереди Новый год и тенденций к спаду покупательской активности мы не наблюдаем. Да, определенная часть населения, безусловно, потеряла былую покупательскую способность, но в целом на общей картине это не столь заметно и ощутимо», - пояснили в Forum.
Представители Атакент Молла, в свою очередь, назвали состояние своего бизнеса «рецессивным», что соответствует нынешнему статусу экономики страны: «Восстановление объектов [молла] постепенно происходит после весенних локдаунов, но медленно. Очень помогло то, что в Алматы разрешили работать в выходные дни, даже в период кризисов».
Средний чек посетителей, по словам администрации молла, также падал вслед за курсом доллара, поскольку ритейл закупает товары за рубежом. Но и в целом приоритеты покупателей в период пандемии изменились в сторону продуктов первой необходимости. К тому же они все чаще стараются экономить.
Фото Дулата Есназара
Для поддержки арендаторов опрошенные ТРЦ/моллы используют разные стимулы: от скидок до каникул. В молле «Апорт», помимо каникул на период ЧП, предпринимателям не поднимали арендную плату в последующие месяцы, а отдельным компаниям предоставили скидку. При этом молл «Апорт» еще 10 лет назад, первый в Казахстане, начал взымать в качестве платы процент от товарооборота. Но несмотря на затруднения, ритейлеры продолжают интересоваться возможностью получения площадей в «Апорте»: «Команда развития молла Апорт в период пандемии уже открыла свыше 10 новых форматов в молле «Апорт». <…> И еще, как бы парадоксально это ни звучало, за прошедший период мы подписали порядка 50 контрактов с ведущими мировыми и местными ритейлерами о запуске магазинов в нашем втором молле «Апорт Кульджа», который откроется в марте 2022 года в восточной части Алматы».
Администрация Forum использует программы лояльности, льготы и другие меры для поддержки своих партнеров. И при этом продолжает избирательно подходить к наполнению своих бутиков. При существующих сложностях в экономике ТРЦ увеличил заполняемость площадей до 70%: «За время карантина к нам пришли порядка 20 новых арендаторов, это почти 5,5 тыс. кв. м торговых площадей. Некоторые из новых партнеров переехали к нам из других торговых центров».
В Атакент Молле также используют гибкие условия аренды и оплаты в качестве стимулирующих мер: «На сегодняшний день в связи с закрытием города, ТРЦ понес большие убытки. Индивидуальные предприниматели, имея крупные займы в банках, не успели выполнить сезонные продажи. Арендаторы понесли потери и администрация ТРЦ предоставила скидки».
Несмотря на охотную поддержку арендаторов, вопрос уплаты аренды остается краеугольным для ТРЦ и моллов, заметила Ирина Архипова, советник по недвижимости в компании LZ & Partners Group : «К “якорным” арендаторам у центров – одно отношение, к арендаторам средних и малых площадей − другое. ТРЦ – это прежде всего арендный бизнес, и источники дохода здесь не просто “арендаторы”, а “арендаторы платежеспособные”. Поэтому, в любом случае, арендатор либо платит аренду и продолжает работу, либо уходит». При этом массовый исход арендаторов, в результате которых ТРЦ потеряют покупательский трафик, будет грозить им закрытием. Этот риск связан прежде всего с экономической ситуацией в стране: если платежеспособность населения будет снижаться и дальше, то ТРЦ будут вынуждены либо менять профиль, либо закрываться.
Схожего мнения придерживается и Калмыков: «Когда 40% ТРЦ не будет заполнено, то он выходит в операционный ноль – дальше убытки. А скорость нарастания неплатежеспособности зависит от кредиторской задолженности ТРЦ. ТРЦ − это [бизнес] площадей и оффлайна, никакой онлайн им не поможет. Помочь же может работа с акиматами городов, снижение арендных ставок арендаторам вплоть до нуля и оплаты только коммунальных услуг, честный обмен продажами, управление и снижение затрат самого ТРЦ».
Оценивая нынешнюю ситуацию, Архипова полагает, что пандемия не прекратит оказывать влияние на торгово-развлекательные комплексы в ближайшие 2-3 месяца. С этим согласны и сами представители этого бизнеса, которые говорят о возможности полного восстановления только в перспективе 1-2 лет. Потому центрам, рассчитанным на массовое посещение, предстоит столкнуться с серьезным испытанием, в результате которого они будут вынуждены отказаться от этой бизнес-модели, говорит Архипова. Но и без этого она считает, что времена, когда ТРЦ/моллы могли просто строить площади и получать арендный доход, безвозвратно ушли. Им предстоит изобретать новые решения с низкими рисками.
Фото Данияра Мусирова
Одна из широко обсуждаемых возможностей трансформации бизнеса ТРЦ – акцент на развлекательной части, который стал намечаться в связи с переходом торговли в онлайн. «Апорт» предусмотрел место для нее еще в самом начале: «В мировой практике ТРЦ давно становятся местами отдыха и развлечений, и пандемия только ускорила эту эволюцию. Молл «Апорт» один из первых на рынке Казахстана, кто стал с 2012 года реализовывать концепцию lifestyle молла». Первым шагом в этом направлении стало открытие аквапарка Hawaii. Сегодня сервисы отдыха, досуга, культуры и занятий спортом занимают порядка 50% площадей комплекса. Эта ориентация помогает моллу чувствовать себя уверенно, расширять уже действующий бизнес и реализовывать новые проекты, включая открытие «Апорт Кульджа».
В концепции Атакент Молла 60% территории уже изначально закладывалось под развлекательные детские парки, а другие 40% − под торговлю и услуги. Но в условиях пандемии ставка на развлекательный сегмент имеет ограничения: «До сих пор не разрешена деятельность детских парков и ресторанов быстрого питания. Партнеры терпят большие убытки». Остановленные предприятия разрабатывают другие планы развития на 2021 год, но надеются на скорое возобновление деятельности. Начать работу для них – единственный способ остаться на плаву.
В Forum также считают, что заложили оптимальную пропорцию торговых и развлекательных пространств в концепцию развития своего бизнеса, которая получила название «Город в городе». Она охватывает все категории посетителей по возрасту и доходам. Усиление сегмента онлайн-торговли тоже не воспринимается администрацией центра как угроза, напротив, они хотят присутствовать в нем и разрабатывают собственную платформу для покупок в интернете. «В нашем случае даже глобальный кризис не способен уничтожить ТРЦ, так как большинство рисков хеджированы. Пока существует спрос, будут и предложения», - подчеркнули в Forum. В частности это позволяет центру привлекать арендаторов по своему усмотрению, отказываясь от размещения на своих площадях привычных для людей брендов. ТРЦ надеется на появление у себя марок Uniqlo, Forever 21, Victoria’s Secret, IKEA в будущем. Но и сейчас у него получается представлять свежие форматы вроде гастромаркета Restopark.