В программе рефинансирования ипотечных жилищных и других ипотечных займов, утвержденной Нацбанком в апреле 2015 года, участвуют 9 банков и 3 категории заемщиков: проблемные, непроблемные валютные и непроблемные тенговые со статусом представителей социально уязвимых слоев населения.
По разъяснению Нацбанка, отбор банков-участников произведен на основании анализа проблемных кредитов 2004-2009 года, а именно, по доле банков в общем объеме просроченной задолженности по ипотечным займам. Например, на 5 из 9 банков-участников приходится 76% просроченных займов. В соответствии с другим ответом на мой запрос от Нацбанка, 130 млрд тенге – это просроченная задолженность по основному долгу свыше 90 дней по ипотечным займам, выданным физическим лицам в период с 1 января 2004 года по 31 декабря 2009 года.
Согласно условиям программы, право на участие имеют все заемщики, соответствующие определенным параметрам. Если их банки-кредиторы не участвуют в программе, то рефинансирование может осуществляться на основании заключенного между банком-участником и банком-кредитором соглашения о рефинансировании. Изначально в программе утверждена приоритетность социально уязвимых заемщиков, даже если кредит получен не на приобретение жилья, но под залог единственного жилья. Далее идут ипотечные жилищные и другие ипотечные кредиты для заемщиков без социально уязвимого статуса.
В августе 2015 года я задавала Нацбанку вопрос о политике отбора кандидатов на рефинансирование у участвующих в программе банков. Меня интересовало то, получает ли человек с социально уязвимым статусом приоритет в рефинансировании своего займа, даже если его банк не участвует в программе рефинансирования ипотечных займов.
В конце августа регулятор ответил мне, что «В соответствии с подпунктом 2 пункта 4 программы, рефинансирование осуществляется в следующей приоритетности: вначале заемщики со статусом социально уязвимых на 1 января 2015 года…». В случае внешнего рефинансирования, «приоритетность осуществляется в вышеуказанной последовательности независимо от того, какой заем рефинансируется: выданный банком-участником, входящим в перечень (участников программы – V), или банком, не входящим в перечень».
В официальном ответе Нацбанка, которое я получила следом, еще раз указывалось, что «рефинансированию подлежат все займы заемщиков, соответствующих условиям программы. Заемщики с социально уязвимым статусом будут рефинансированы в первоочередном порядке». Таким образом, в соответствии с условиями программы приоритет у заемщиков с социально уязвимым статусом, даже если кредит в тенге и без просрочек и не в банке-участнике.
Однако банки-участники более заинтересованы в рефинансировании своих проблемных заемщиков для улучшения ссудного портфеля, чем в соблюдении прав не своих заемщиков с социально уязвимым статусом. Поэтому я направила в Нацбанк еще один запрос, где спрашивала о том, как Нацбанк будет регулировать механизм внешнего рефинансирования, чтобы заемщики с социально уязвимым статусом, взявшие кредит не в банках-участниках программы, не были ущемлены в пользу заемщиков без этого статуса, но взявших заем в банках-участниках.
Перед этим, в ответах Нацбанка было указано, что «в соответствии со статьей 380 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Понуждение к заключению договоров не допускается, поэтому юридические лица (банки) вправе, но не обязаны заключать соглашение о рефинансировании займа».
На новый же запрос регулятор ответил, что «в связи с ограниченностью размера вклада и наличием большого объема собственных займов, подлежащих рефинансированию, в том числе проблемных, банки информировали о том, что на сегодняшний день не готовы подписывать соглашения с другими банками и ипотечными организациями для рефинансирования займов, выданных ими, до завершения работы по рефинансированию займов собственных заемщиков. Вместе с тем, банки не исключают возможность заключения подобных соглашений в будущем после завершения работы по рефинансированию займов собственных заемщиков».
9 сентября 2015 года Нацбанк подкорректировал программу в части конвертации проблемных валютных займов по курсу 188,35 тенге за доллар за счет средств Нацбанка, и увеличения площади жилья для всех заемщиков со 120 кв. м. общей до жилой площади. При этом вопрос по участию социально уязвимых заемщиков, чьи банки не охвачены программой, остается нерешенным.
Мультипликативный эффект от 130 млрд тенге, о котором в рамках программы заявлял Нацбанк, может затянуться по времени. Если внутри приоритетных заемщиков с социально уязвимым статусом банки-участники будут рефинансировать преимущественно проблемных и валютных, то платежи будут максимально растянуты по времени. Поэтому на вторичное освоение средств времени уже будет меньше. Кроме того, без решения вопроса о внешнем рефинансировании, заявленные права всех заемщиков так и останутся декларацией.