О застройке здорового города

Но урбанисты по всему миру убеждены в том, что плотность плотности рознь, и точечная застройка тоже бывает необходима для достижения «хорошей плотности». Иными словами, речь идет о городской среде, которая грамотно спланирована, компактна, насыщена всеми функциями, обеспечена мультимодальными транспортными и пешеходными связями.

В Казахстане, и особенно в Алматы, термины «точечная застройка» и «уплотнение» используются исключительно в негативном ключе. Я очень хорошо понимаю это болезненное отношение — оно полностью оправдано, потому что практически все варианты, которые мы видели в городе — это примеры создания так называемой «плохой плотности».

Алматинцы привыкли сталкиваться с проектами, в результате которых появляются здания, полностью оторванные от контекста, не вписывающиеся в среду — слишком высокие или массивные, слишком отделенные от улицы или и вовсе перегораживающие её, усугубляющие транспортные и экологические проблемы района, затрудняющие доступ к социальным услугам.

Наше отношение к понятиям «плотность» и «точечная застройка», наша активная гражданская позиция воспитаны и «заряжены» плохими примерами, за которыми стоит не только дурной вкус застройщиков и их погоня за выгодой. Огромная — даже основная ответственность за эти проблемы лежит на уполномоченных органах, которые должны составлять планы застройки.

Когда вся имеющаяся площадь того или иного района «нарезана» на участки под строительство жилых комплексов, откуда взяться новым школам и детсадам? А когда этим участкам еще и присвоены максимальные регламенты высотности, то как можно ожидать от бизнеса, что он будет строить что-то с этажностью ниже той, на которую городские власти выдали карт-бланш?

Строительная отрасль, особенно жилищное строительство, - одна из самых важных составляющих экономического роста регионов и страны в целом. Властям очень выгодно поощрять такие проекты застройщиков - быстрые, количественные индикаторы (в виде инвестиций, квадратных метров жилья, рабочих мест и так далее) выгодны управленцам для отчетов «наверх» и демонстрации своей эффективности.

Повышение плотности — это необходимая мера, чтобы сдерживать экстенсивное развитие, расползание территории города вширь, в то время как внутри старых границ города остаются большие неиспользованные площади, требующие насыщения не только жилищными, но и другими функциями, включая деловые и рекреационные, социальные и коммерческие, культурные и общественные.

Не только мировая практика, но и советский опыт градостроительства до 1940-х годов подсказывают, что добиться здоровой плотности можно и не уходя ввысь, не повышая этажности. В Алматы, например, наиболее плотным является «золотой квадрат» — старая советская застройка с небольшим комфортным шагом кварталов и плотностью, которая достигается тем, что дома посажены довольно близко друг к другу.

Именно башенная застройка жилыми комплексами (которые всегда выгоднее строить, чем что-либо другое), особенно точечная, и вызывает справедливое недовольство горожан. Она возможна потому, что ее поощряют действующие планы детальной планировки. Естественно, застройщики предлагают такие сверхрентабельные проекты, потому что «почему бы и нет»?

Город должен взять на себя лидирующую роль. Нельзя бездумно нарезать участки под ЖК, а потом, во исполнение поручения президента, требовать от застройщиков строительства школ на участках, которые были приобретены ими для коммерческой деятельности.

Многие решения, которые были приняты акиматом Алматы в последнее время, реагировали на возмущение горожан, «туша пожары», или просто были популистскими. Тем не менее, их диктуют требования времени и общественный запрос на более качественное планирование. Застройщикам новые условия могут казаться несправедливыми только потому, что они приходят на смену фактической дерегуляции, которую проводили, следуя рекомендациям рейтинга “Doing Business”, который не так давно перестал выпускаться Всемирным банком.

С другой стороны, несмотря на то, что эти решения необходимые, проблема в том, что их принимают и исполняют те же люди, кто еще вчера не видел в них необходимости. Из-за этого эти шаги поспешны, непоследовательны, не продуманны. Они не основаны на анализе.

Чтобы сфера городского планирования была абсолютно предсказуема как для строительного сектора, так и для жителей, механизмы и правила принятия решений должны быть понятны и едины для всех застройщиков, прозрачны для горожан и экспертов. Общей целью и ценностью должно быть здоровое сбалансированное развитие городской среды.

Те же точечные или прицельные вставки иногда требуются, к примеру, когда мы имеем разрыв во фронте улицы, прерывание фасадов пустырями после сноса ветхих зданий или изначально ошибочного планирования. Но нам нужны четкие гарантии того, что они будут соразмерны контексту и рассчитают создаваемую нагрузку, а предложенные проектные решения поспособствуют устойчивому развитию района и живущих в нем сообществ, помогут решать стоящие перед ними вызовы, а не создадут новые проблемы.

В настоящее время решения, по сути, принимаются за закрытыми дверями, в двустороннем порядке между городской администрацией и застройщиком, а общественность ставится перед фактом. Мы считаем важным более научно и профессионально подходить к задачам городского планирования. Власти должны разделить ответственность за принятие решений с экспертами.

С 2017 года мы говорим о необходимости реформы всей инфраструктуры принятия решений в этой сфере. Так, обязательным условием для реализации новых строительных проектов должно быть проведение предпроектных исследований. Это не очень длительный и не очень дорогой процесс, как могут подумать застройщики, но он даст понять проблемы и потенциал района, позволит разработать более качественный проект.

В эти исследования обычно входят изучение имеющейся инфраструктуры, точек притяжения в районе, доступных функций, транспортно-пешеходных связей и т.д., сбор и анализ данных, а также консультации с общественностью. Главная задача этих работ — создание проекта, который будет устраивать как город в целом, так и жителей района, и удовлетворит интерес застройщика в плане возврата инвестиций.

Помимо предпроектных исследований, необходимо иметь экспертный совет — одно без другого не будет иметь смысла. Независимый и профессиональный консультативно-совещательный орган должен будет оценивать новые проекты по специальной методологии, основываясь на результатах предпроектных исследований — на данных, а не просто на эскизах и визуализациях, как это делали упраздненные в 2017 году Градсоветы.

Создание такого органа возможно в рамках действующего законодательства о местном самоуправлении, которое не запрещает этого делать, но у властей на это не хватает политической воли. Очень важно сейчас разработать и наладить новые механизмы взаимоотношений между тремя сторонами —администрацией, застройщиками и горожанами. Экспертный совет может стать посредником и площадкой, которая сделает этот механизм прозрачным и понятным. Опять же, так это работает во многих городах мира, и нет причин, почему это не должно сработать в Алматы.

Застройщикам может казаться сейчас, что это значительно затруднит их жизнь по сравнению с тем типом принятия решений, который работал до настоящего времени. Однако, на наш взгляд, сейчас уже всем очевидно, что старая система дала серьезный сбой и снова завести эту машину не получится, пора отогнать ее в тупик и пересесть на новую.

В конечном счете, новая прозрачная инфраструктура принятия решений будет более выгодна застройщикам, чем кулуарные, и оттого непредсказуемые, процедуры. Кроме того, время, «инвестированное» в начале процесса, вернется в будущем на стадии рассмотрения проекта экспертным сообществом и широкой общественностью, а также сэкономит средства, которые сейчас застройщики тратят на то, чтобы переделывать проекты на фоне негативного резонанса, или на то, чтобы судиться с акиматом из-за отмены разрешений на строительство.