Больше всего в этой программе интересен анализ её участников. Нацбанк сделал акцент на периоде 2004-2009 годов и решил помочь заемщикам с единственным жильем в залоге, которые на 1 января 2015 года имеют просрочку более 90 дней, либо валютный кредит без просрочки, либо кредит в тенге без просрочки, но со статусом представителя социально уязвимых слоев населения (СУСН).

Еще важно отметить, что Нацбанк не запрещает участвовать в рефинансировании под 3% годовых тем заемщикам, кто в 2009 году уже получил рефинансирование под 9-11% годовых по государственной программе от ФНБ «Самрук-Казына» на 120 млрд тенге, а также заемщикам Жилстройсбербанка, которые и так имеют по своему займу ставку вознаграждения в 5-8% годовых.

Нацбанк оставил без ответа мой запрос с вопросами по количеству проблемных заемщиков, появившихся в каждый отдельный год периода 2004-2009. А также не привел число заемщиков, ставших неплатежеспособными после 2009 года, в особенности после февральской девальвации 2014 года.

В ответном письме Нацбанка отмечается лишь то, что «в период финансового кризиса 2008-2009 годов, многие граждане потеряли работу и стабильные доходы, и столкнулись с проблемой погашения своих долгов. Основная часть ипотечных заемщиков, имеющих длительные проблемы исполнения обязательств перед банками, получили кредиты в 2004-2009 годах. Большая часть данных заемщиков не смогла рефинансировать свои займы по государственной антикризисной программе 2009-2010 годов, так как она была предусмотрена только для займов без просрочек».

«Заемщики 2004-2009 годов перенесли две девальвации в 2009 и 2014 годах, пострадали от падения цен на недвижимость. Объединения людей на протяжении нескольких лет просят защиты прав заемщиков», - рассказал мне при личной встрече заместитель председателя Нацбанка Куат Кожахметов.

Касательно метода подсчета заемщиков со статусом СУСН, который не отражается в ссудном портфеле банков, советник председателя Нацбанка Гульбану Айманбетова ответила, что детального подсчета не было. А сотрудник департамента по защите прав потребителей финансовых услуг Нацбанка Мунира Мекебаева сказала, что защита СУСН не относится к Нацбанку. В министерстве здравоохранения и социального развития Казахстана, как профильном ведомстве по социальной защите граждан, указало в письме, что вопрос рефинансирования ипотечных займов не входит в их компетенцию, поэтому ведомство не принимало участия в рабочей группе.

«130 млрд тенге – это объем проблемных кредитов 2004-2009 годов во всех БВУ без детализации по валюте, статусу СУСН, единственного жилья и др.», - в заключении пояснила мне Айманбетова.

Однако во всем этом важно понимать, что каждый год периода 2004-2009 имеет свои особенности по ценам на недвижимость, обменному курсу, макроэкономической ситуации, государственной поддержке заемщиков и т.д. Соответственно, период после 2009 года также имеет свои особенности. Поэтому давайте кратко проанализируем категории заемщиков, выбранных Нацбанком.

Проблемные заемщики 2004-2009 годов с просрочкой свыше 90 дней на 1 января 2015 года.

В соответствии с государственными статистическими данными цены на жилье были минимальны в 2004-2005 годы. Эти люди приобрели недвижимость по выгодным ценам, особенно если получили кредит в тенге. Но даже при валютном кредите, до девальвации 2009 года курсовая разница была в их пользу.

Ипотечные жилищные займы 2006-2007 годов, особенно в валюте – это самая нуждающаяся часть заемщиков, поскольку они приобрели жилье на пике цен, а сейчас его стоимость снизилась. Но в решая проблемы этой категории, государству важно найти баланс между такими мерами как «снять социальную напряженность» (заявления президента Казахстана, Нацбанка, правительства и др.) и «плодить иждивенцев» (слова депутата мажилиса Гульжаны Карагусовой в адрес Нацбанка касательно программы).

Заемщики 2008-2009 годов покупали жилье после того, как «лопнул пузырь» и было достигнуто «дно» рынка. Даже если их валютный кредит перенес две девальвации, то сейчас сумма кредита даже в валюте меньше текущей рыночной стоимости жилья. Если заемщик 2009 года получил валютный кредит после февральской девальвации, то этот кредит перенес только 1 девальвацию в 2014 году, т.е. наравне с валютными заемщиками 2010-2014 годов, которые исключены из программы.
При этом в программе есть место для заемщиков, получивших кредит под залог единственного жилья не для его приобретения, а на малый и средний бизнес, оплату лечения, образования, проведение банкетов, ремонт жилья и т.п. Но это другой аспект возникновения долга, поэтому понятна их последняя очередь внутри периода 2004-2009 года, но не ясна их приоритетность перед займами 2010-2014 годов на приобретение единственного жилья, особенно при валютном кредите и статусе СУСН.

Выше я уже упоминала о программе от ФНБ «Самрук-Казына». По ее итогам улучшили условия кредитования около 30 000 человек. Исходя из результатов, многие валютные заемщики уже должны были рефинансировать свои кредиты. Поэтому, на 1 января 2015 года, заемщиков с валютным кредитом без просрочек должно быть не так много.

Важный нюанс – многие валютные заемщики 2004-2009 годов из-за наличия просрочек после девальвации 2009 года не соответствовали параметрам программы АО ФНБ «Самрук-Казына». Поэтому в 2010-2011 годах они рефинансировали свой валютный кредит в другом банке, по рыночной программе другого банка. Формально они заемщики после 2009 года, но фактически – жилье и долг за его приобретение возникли в 2004-2009 годах, история возникновения долга и приобретения жилья документально подтверждается.

Таким образом, сегодня складывается ситуация, когда заемщики 2004-2009 года получают повторную государственную поддержку, а все заемщики 2010-2014 годов с таким же статусом СУСН и, более того, кредитом в валюте, не имеют права на первичное участие в госпрограмме. А 130 млрд тенге, выделенные из Национального фонда, направляются в большей степени для поддержки избранных банков второго уровня, а не заемщиков.

Кроме того, даже в нынешнем варианте программы рефинансирования есть один большой нюанс. До сих пор окончательно остаются нерешенными вопросы касательно налогообложения при списании просроченного вознаграждения, штрафов и пени (10% индивидуальный подоходный налог и 20% корпоративный подоходный налог), а также по судебным расходам (гос. пошлина и услуги судоисполнителей, в том числе частных). Это ощутимо сдерживает приток проблемных заемщиков, которые жалуются на то, что банки вынуждают до рефинансирования уплатить судебные расходы и налоги, а средств для этого у них нет.

Банки более заинтересованы в улучшении показателей своих ссудных портфелей, особенно для соблюдения пруденциального норматива по уровню просроченной задолженности. Поэтому достаточна велика вероятность того, что проблемные заемщики рефинансируют кредит на текущих условиях. Но задолженность по налогам и судебным расходам в отчетности банков будет отражаться вне баланса и останется долгом для заемщиков, подлежащим к уплате. Либо же проблемные заемщики продолжат ждать решения вышеуказанного вопроса. Но тогда высок риск того, что 130 млрд тенге будут освоены другими заемщиками, и они не успеют рефинансировать кредит под 3% годовых.

Скорее всего Нацбанк полагает, что проблемные заемщики предпочтут рефинансирование под 3% годовых даже без решения вопросов по налогам и судебным расходам, особенно в случае их затягивания. Тогда 9 банков-участников программы, на 5 из которых приходится 76% от всей просроченной задолженности, смогут улучшить свои показатели, и банковская система будет приведена в соответствие с пруденциальными нормативами.

На мой взгляд, программу Нацбанка следует доработать следующим образом:

Во-первых, включить в неё валютные кредиты 2010-2014 годов. То есть, все валютные кредиты без просрочек по состоянию на 1 января 2015 года для реализации заявленной дедолларизации экономики. Это особенно актуально в свете объявленного Нацбанком решения о переходе к плавающему курсообразованию тенге, по причине которого доллар на минувшей неделе достигал отметки в 255 тенге.

Во-вторых, включить в неё добросовестных заемщиков 2010-2014 годов со статусом СУСН, то есть всех заемщиков со статусом СУСН без просрочек по состоянию на 1 июля 2015 года для реализации заявленной приоритетности заемщиков со статусом СУСН, подсчет и защита которых не производилась при разработке программы.

В-третьих, включить в неё кредиты 2010-2014 годов, изначально взятые в 2004-2009 годах на приобретение жилья, но рефинансированных после 2009 года не по государственным программам из-за несоответствия параметрам программы «Самрук-Казына».

В-четвертых, снизить приоритетность заемщиков, принимавших участие в рефинансировании от АО ФНБ «Самрук-Казына» под 9-11% годовых, и заемщиков АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» в пользу заемщиков для первичного получения государственной поддержки, чтобы соблюсти принцип равноправия.

В-пятых, решить вопросы по налогообложению и судебным расходам проблемных заемщиков.