На спад активности в последнее время, безусловно, повлияли прошедшие в 2014 и 2015 годах две девальвации. Имеющая место быть высокая волатильность курса национальной валюты отрицательно сказывается как на покупательской способности населения, так и на адекватности цен продаваемых квартир. Продавцы, несмотря на введенные требования указывать стоимость в национальной валюте, не могут не реагировать на курс доллара – страх потерять свои «кровные» вынуждает их либо занимать выжидательную позицию, либо оперативно менять цены в своих объявлениях.

Покупатели хотят купить подешевле, продавцы, если продать и не подороже, то хотя бы не уйти в минус. Особенно это касается тех, кто покупал недвижимость в недалеком прошлом за доллары, а сейчас вынужден продавать за тенге, а также тех, кто планирует выехать за рубеж, где расчеты уж точно ведутся не в тенге.

Покупка/продажа

Президент агентства недвижимости «Almaty Real Estate», кандидат философский наук, почетный президент Ассоциации риелторов Казахстана Зухра Назарова, подтверждает, что рынок элитной недвижимости, на котором они и работают в Алматы, находится в состоянии застоя.

«По элитной недвижимости, по дорогой недвижимости полный застой, если честно. Покупок-продаж практически нет, - говорит она и отмечает, что эта тенденция наблюдается уже на протяжении нескольких лет. - В прошлом году еще как-то - что-то. В этом году просто совсем мало продаж. Дорогое ничего не покупается, не продается. И даже горячие варианты, где цены совсем невысокие, и те тоже стоят».

Что касается цен, то в долларовом выражении на элитную недвижимость они упали в два раза. При этом сейчас, как отмечают специалисты, сложно назвать среднюю цену за один квадратный метр.

«Если вы берете "первичку", то цены можно узнать у строительных компаний. "Вторичка" в "элитке" раньше на пике была 5000 долларов, сейчас 2000-2500 долларов. На 50% упали цены. Есть "элитка" и по 3000 долларов, а кто-то чуть ниже, чем 2000 долларов продает. По особнякам другой разговор, по квартирам другой расчет идет. Вы среднюю цену можете только взять по первичной недвижимости. У застройщиков более-менее понятно – 1500-2000 долларов за кв. метр. Имею в виду не эконом-класс, а новые комплексы в центре города», - говорит Зухра Назарова.

По данным комитета по статистике Министерства национальной экономики средняя стоимость одного кв. м. квартир в многоквартирных новых жилых домах по Казахстану за июль 2016 года составляла 252 744 тенге, по Алматы – 319 449 тенге, по Астане – 342 797 тенге. Стоимость благоустроенного жилья на вторичном рынке по Казахстану – 191 294 тенге за один кв. м., по Алматы – 331 110 тенге, по Астане – 326 107 тенге. Квартиры на вторичном рынке элитной недвижимости продавались из расчета 206 739 тенге за один кв.м. в среднем по Казахстану, 442 558 тенге в среднем по Алматы и 363 300 тенге в среднем по Астане.

По сравнению с июлем 2015 года цены в тенге в среднем по Казахстану на новое жилье выросли на 14,4%, на благоустроенное жилье на вторичном рынке на 11,9% и на элитное жилье на вторичном рынке на 7,6%. Если смотреть по отношению к декабрю 2010 года, то они изменились в сторону увеличения на 67,3%, 79,3% и 59,4% соответственно.

По мнению директора по продажам АН «РГ «КВАДРАТ» Юлии Черняевой, ситуация на рынке Алматы напрямую зависит от стабильности или отсутствия таковой курса национальной валюты к доллару США.

«При отсутствии резких колебаний курса происходят текущие продажи, после июльского затишья во второй половине августа покупка-продажа активизировалась, есть хороший задел на сентябрь и октябрь. При ощутимых колебаниях рынок недвижимости лихорадит, продавцы, боясь продешевить, взвинчивают цены либо совсем снимают объекты с продажи в ожидании «лучших времен», - говорит она.

Также Юлия Черняев отмечает, что в новостройках большей популярностью пользуются квартиры небольшой площади - бюджетные: «Застройщики, сдающие ЖК с квартирами большой площади, испытывают серьезные затруднения с их реализацией. В отдельных случаях происходит "нарезка" уже сданного жилья на более мелкую квадратуру».

«Квартиры большой площади в новостройках, элитная и коммерческая недвижимость – это "мертвый" рынок на сегодняшний день, это также связано с нестабильной экономической ситуацией в стране. Собственники вынуждены значительно понижать стоимость этих объектов, в надежде не понести еще большие потери в ближайшем будущем, и использовать вырученные средства для вложений в бизнес либо в зарубежную недвижимость», - поясняет представитель агентства.

В Астане ситуация аналогичная – спросом пользуются дешевые квартиры, а продавцам элитных, крупногабаритных квартир приходится снижать цены, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.

«Рынок недвижимости Астаны не стоит, идут продажи. Единственное, раньше продавцы были в приоритете - они диктовали, сейчас в приоритете покупатели. Поэтому если есть хороший торг, хорошая уступка, недвижимость продается. Потому что все-таки все понимают, что лучшее вложение денег – покупка недвижимости. Для северного региона, кто ближе к Астане – это астанинская недвижимость. Поэтому движения идут, но не такие сильные», - говорит директор агентства недвижимости «Челси-Астана» Марат Якупов. Он также отмечает положительный тренд – покупка квартир в ипотеку, предполагая, что на ее долю в настоящее время приходится около 50% всех сделок.

«Всегда было и сейчас в основном покупаются квартиры эконом класса. Малогабаритные, однокомнатные, двухкомнатные быстро уходят. Раньше в «столичках» слабо шли продажи. Под «столичкой»я имею в виду дома 1970-1980-1990-х годов постройки, сейчас там квартиры очень быстро разбираются, потому что цены очень приемлемые. Плюс к этому хорошие районы для покупателей», - добавляет он.

Марат Якупов также отмечает, что если люди на однокомнатные, двухкомнатные сразу стали цены опускать, то владельцы крупных трех -, четырехкомнатных квартир приостанавливали продажи и смотрели на ситуацию.

«Но видно у них тоже нервы сдали, и они начали опускать цены. Сейчас стали опускаться цены на четырехкомнатные квартиры. Но все равно эти цены дорогие. Мы же все работаем в тенге. Цены на трех, четырех, шестикомнатные квартиры стали падать, но все равно еще дороговаты», - говорит директор агентства.

Что касается средней стоимости одного квадратного метра, то собеседник затруднился ответить, так как какого-то особого принципа ее определения в настоящее время не имеется: «Сейчас очень сложно ответить на этот вопрос, потому что порой можно купить квартиру на левом берегу по цене правого берега».

Аренда

Как отмечают эксперты, опрошенные Vластью, цены на аренду жилой недвижимости в долларовом выражении или снизились или остались на прежнем уровне.

«Цены на аренду в Алматы упали тоже в два раза. По сравнению даже с предыдущим годом, когда, предположим, можно было сдать квартиру за 3000 долларов, сейчас не больше, чем за 2000 долларов. То, что сдавалось за 2000 долларов, сейчас сдается за 1000 с небольшим долларов и то еще пустуют часто, потому что клиентов не много. Люди тоже сдают квартиру «лишь бы не пустовала», - отмечает Зухра Назарова.

Объяснение этому она видит в маленьком спросе, «потому что иностранцев мало»: «Послы и прочие посольства все же в Астане, у нас рынок оголился. Бизнес крупный тоже раскидали. Остался небольшой бизнес. Теперь не хватает клиентов. Квартир в свое время много люди купили, чтобы сдавать в аренду. Раньше было выгодно покупать и сдавать в аренду. Люди знали, что хорошо будут сдавать - деньги возвращать. А сейчас никто не покупает, потому что ни сдать, ни продать».

Исключение составляют дешевые квартиры, которые во все времена пользуются спросом.

По мнению руководителя отдела аренды АН «РГ «КВАДРАТ» Оксаны Сушковой, на рынке аренды август ознаменовался ежедневно увеличивающимся спросом. Предложения не успевали удовлетворять потребности желающих снять квартиры. Это объясняется сезонностью « начало учебного года всегда сопровождается подобным ажиотажем».

«Заметное увеличение арендной стоимости (примерно на 15%) отмечалось весь август. Осенью спрос будет постепенно уменьшаться, но цены до Нового года, скорее всего, не упадут. Цены на аренду элитной недвижимости остались на прежнем уровне», - отмечает представитель алматинского агентства.

В Астане похожая ситуация - проблем со сдачей квартир, особенно достаточно недорогих, нет.

«Астана всегда востребована в аренде, как бы то ни было. Просто сейчас аренда немного припала, потому что доход уменьшился у людей. Она в своем минимуме по этому времени. Однокомнатные всегда востребованы. Район левого берега, Керуена, Байтерека всегда востребованы. Район старого центра, золотого квадрата всегда востребованы. Если цены упали, то не намного. А на крупные квартиры, элитные, крупногабаритные квартиры они снизились совсем немного», - говорит Марат Якупов.

По данным комитета по статистике, арендная плата за благоустроенное жилье в июле текущего года в среднем по Казахстану составила 1272 тенге за один кВ.м, по Астане – 2387 тенге, по Алматы – 2281 тенге. При этом стоимость квартир в тенге по сравнению с июлем 2015 года в среднем по Казахстану выросла на 1%, в Астане она снизилась на 11,5%, в Алматы снизилась на 2,8%. В сравнении с 2010 годом цены на аренду данного вида квартир увеличились на 52%, 30,5% и 20,1% соответственно.

Что будет осенью?

По мнению экспертов, осенью, в пик деловой активности, каких-либо значительных изменений на рынке недвижимости произойти не должно – ни в сторону повышения спроса, ни в сторону его падения. Цены также вряд ли изменятся.

«Нет, изменения маловероятны. Только ждем 2017 год. В 2017 году может быть начнет оживать рынок. Речи нет о том, чтобы цены поднялись или еще что-то. Если не будет никаких, не дай бог, катаклизмов в обществе, если все будет спокойно, то должен рынок начать оживать. Сейчас у всех выжидательная позиция», - полагает президент агентства недвижимости «Almaty Real Estate»

«Мое мнение такое. Сейчас самые низкие цены. И нужно покупать сейчас, потому что если ситуация начнет выправляться, то цены очень быстро начнут подниматься. Раз и все. Пока дно-дно-дно, на дне нужно брать, кто соображает, у кого деньги есть нужно сейчас вкладывать, потому что как только ситуация начнет улучшаться тут же цены начнут быстро расти. А сейчас дно нащупали и по этому дну ползем. Вот сейчас пока низкие цены нужно вкладывать тем, у кого есть деньги. Лучше все-таки в недвижимости держать накопления, чем неизвестно где», - считает Зухра Назарова.

По мнению директора агентства недвижимости «Челси-Астана» Марата Якупова, цены на недвижимость зависят от курса доллара к тенге, и так как он волатилен, на рынке будет наблюдаться стагнация.

«То есть нет повышения цен, цены стоят на месте и еще есть определенное падение при продаже. Я так думаю, что каких-то скачков, движений не будет. Во-первых, наличка на руках иссякает. Второе - большой выбор недвижимости, в продаже очень много нового жилья, а это тоже конкуренция для вторичного рынка. И все-таки деловая активность немного уменьшилась», - отмечает он и добавляет, что даже если тенге начнет незначительно укрепляться ситуация сильно не изменится.

Наличие на рынке свободных квартир подтверждают и данные портала Ranking.kz со ссылкой на комитет по статистике – с января по июнь 2016 года в Казахстане были введены в эксплуатацию 43 152 квартиры, что почти в два раза больше, чем в аналогичном периоде 2010 года и на 18,5% больше показателя 2015 года.

«Даже если цена за баррель поднимется и тенге укрепится, то все равно покупательская способность низкая. Я так думаю, что вряд ли будет всплеск подъема цены. Это надо, чтобы прошел какой-то период. Осенью вряд ли будет подъем цен. Я думаю, что еще будет идти стагнация и снижение», - считает Марат Якупов.

Оптимистично на ближайшее будущее смотрит агентство недвижимости «РГ «КВАДРАТ», набирая в настоящее время новых сотрудников и открывая в разных районах Алматы свои филиалы.