Асылбек Галиев, фотографии Жанары Каримовой и из архива ЖК Koktobe City
В марте 2017 года планируется сдача второй очереди ЖК Koktobe City — малоэтажных домов бизнес-класса, расположенных в Медеуском районе, в предгорье Кок-Тобе. Мы встретились с архитектором заказчика проекта - Алексеем Гомером и поговорили с ним об инновациях в сейсмостойком строительстве, проектировании с применением BIM технологий, которая позволяет избежать проектных ошибок при проектировании и возведении зданий, и новом для алматинцев формате жилья Garden flat.
— У вас заявлено, что вы строите единственный жилой комплекс в Казахстане сейсмостойкостью выше 9 баллов. С помощью чего это достигается?
— С помощью конструктивных решений, используемых материалов, а так же специалистов, принимающих участие в проекте. В частности, японский архитектор, член государственной комиссии по оценке воздействия землетрясения на здания Кадзуо Ватанабэ принимал участие в нашем проекте как консультант и решения, которые он апробировал в Японии, мы внедрили здесь. Господин Ватанабэ принес именно японский опыт: конструктивные решения и элементы, с его помощью были скорректированы и улучшены, что в итоге повлияло на то, что это здание стало еще прочнее. В закладке фундамента использованы буронабивные сваи глубиной до 30 метров – это проектное решение, которое КазНИИСА разрабатывал по специальным техническим условиям. Наши здания — это монолитный каркас и свайный фундамент. Среди жилых комплексов, Koktobe city — единственный, где использовались буронабивные сваи. Именно на свайные работы уходит порядка месяца. Данная технология общепринятая, просто мы ее смогли довести до совершенства с помощью тех методов, которые применяются в Японии. Кадзуо Ватанабэ периодически к нам приезжает, посещает стройку, советует, участвует в проекте не только на стадии проектирования, но и на стадии строительства. Применение данных технологий хорошо подтвердило себя на практике, дома первой очереди уже в эксплуатации более двух лет.
— Казахстанские и японские технологии в чем-то схожи?
— Как-то сравнивать их будет не совсем правильно, но наши требования к сейсмике также очень высоки, как и в Японии. Просто Японию трясет постоянно и свою методику они могут испытывать буквально на полигоне.
— Паркинг тоже на сваях?
— Паркинг располагается не под домами, а под двором, что по требованиям сейсмостойкости является лучшим решением. Фундамент паркинга также, как и дома на сваях, это очень надежная конструкция. С точки зрения безопасности въезд осуществляется по сканированию номера машины.
— На все ли квартиры рассчитаны парковочные места?
— Все желающие обеспечены паркингом, он очень просторный и удобный с отдельными выходами в каждый дом, возможно выбрать место поближе к своему подъезду.
— Вы везде упоминали, что у вас вентилируемый фасад.
— Да, это действительно так. В первой очереди ЖК у нас фасады из мокрой штукатурки, а во второй — алюминиевые навесные вентилируемые панели. При выборе наряду с алюминиевым фасадом рассматривались также гранит и травертин, но по требованиям сейсмостойкости мы от них отказались, так как они существенно утяжеляют конструкцию здания. Подконструкция вентилируемого фасада, как и сам облицовочный материал, прошла испытания на сейсмоустойчивость в институте КазНИИСА, испытания производились на специальном полигоне с имитацией реального землетрясения.
— Что это дает?
— Это простота и скорость монтажа, это удобство в использовании: фасад не требует специального ухода, всегда прекрасно выглядит и его не нужно окрашивать или реставрировать. При какой-то поломке достаточно заменить один-два элемента на новый идентичный и фасад приобретает прежнюю форму. Его легко мыть, если это нужно. Дом утеплен, утеплитель постоянно вентилируется за счет воздушных потоков, которые циркулируют между фасадом и утеплителем, соответственно, это влияет на дом — человек в нем чувствует себя тепло и уютно.
Кроме того, сейчас по всему городу существует проблема эстетики зданий, очень много фасадов, завешенных кондиционерами. Во второй очереди мы решили эту проблему — мы дарим каждому покупателю систему кондиционирования – кондиционер в каждой комнате с общим внешним блоком, устанавливаемым в специально отведённом месте на балконе. Когда мы искали решение этого вопроса, мы побывали в головном офисе компании LG в Южной Кореи, общались со специалистами, и они нам предложили техническое решение. Мы устанавливаем внешние блоки кондиционеров по проекту, разработанному корейской стороной, сделали специальные расчеты по нагреванию внешних блоков кондиционеров при их эксплуатации.
— Вы заявляли о новом формате жилья Garden flat? Что это означает?
— Это квартиры первого этажа, у которых имеется дополнительный отдельный выход на свой приквартирный участок, террасу, это небольшой кусочек земли – порядка 20-25 кв. метров, где человек может прикоснуться к той природе, которую так сложно ощутить в городе. У людей будет возможность поставить там столик, попить кофе под тенистым деревом, среди цветов, высаженных своими руками. Таким образом, мы пытаемся привнести часть природы в многоквартирное жилье. Ну и плюс в техническом плане, первые этажи с террасой — отличное решение для тех, кто выбирает между частным домом и квартирой.
— Вы будете как-то помогать людям с озеленением этой территории?
— Конечно, первоначальное озеленение будет сделано нами в рамках проекта благоустройства. Потом собственник будет поддерживать террасу в том состоянии, в котором мы ее передадим: может быть с помощью нашей сервисной компании, может быть самостоятельно, этот вопрос мы чуть позднее отработаем. У нас есть собственная компания, которая занимается сервисом в жилом комплексе. Мы не просто построили дом, и ушли, мы постоянно здесь, мы общаемся с жителями – получаем обратную связь. Любой из них может зайти, высказать свои пожелания, замечания, все это учитывается при дальнейшей эксплуатации комплекса. Можно сказать, мы работаем с жителями, как единая команда.
— На странице вашего ЖК в Facebook были вопросы по поводу близости Koktobe City к Восточной объездной дороге, кто-то опасается, что слишком шумно, но насколько я понимаю, есть технологии, которые позволяют снизить шум.
— Технологии эти давно известны: каждая спальная комната спроектирована с лоджией, использование двойного остекления, двойной воздушной прослойки в стеклопакетах. Мы специально осуществили замеры шума, выезжали специалисты, делали замеры — как при закрытых окнах, так и при открытых, все показатели были в норме. Но в дальнейшем, конечно, для улучшения жизни людей мы еще будем принимать дополнительные меры. Возможно, это будут шумозащитные заборы, возможно, это будет дополнительное озеленение и вообще архитектурные решения комплекса в целом. Вокруг этой дороги ходит много мифов, люди думают, что здесь бесконечная трасса, бесконечный поток машин, но это неправда. Хотелось бы отметить, что здесь гораздо лучше, чем в центре города, здесь никто не стоит на перекрестках, не газует, не сигналит, нет заторов, мы защищены от пробок, это направление достаточно свободное. Многие наши жильцы имеют недвижимость в других частях города, но они с удовольствием выбирают наш жилой комплекс для личного проживания.
— Кроме жилых домов у вас запланировано строительство социальных объектов?
— Помимо территории, в которой расположены жилые дома, у нас на противоположной стороне Восточной объездной дороги есть земля, которая обладает сложным рельефом, ее мы решили использовать под строительство школы и парка, с жилым комплексом их будет соединять пешеходный переход, который мы сделаем «зеленым». Самыми важными социальными объектами станут детские сады, школа и парк. Детских садиков будет два, на 120 мест каждый. Один из детских садов обязательно со спортивным уклоном, возможно даже с бассейном для грудничкового плавания. Школа планируется на 900 мест, там будет даваться образование с применением технологий проектной деятельности, направленных на получение презентационных, исследовательских и поисковых навыков, также умения работы в команде. Строительство парка будет начинаться непосредственно от жилого комплекса, это будет полноценная спортивно-рекреационная зона с беговыми и велодорожками, скейтпулом, оранжереей, «контактными» садами, где можно высадить собственную клумбу, контактным зоопарком и зоной для выгула собак. Также планируется строительство фитнес-клуба с бассейном, супермаркета и различных кафе.
— Заявлялось, что ваши жильцы не зависят от централизованного отопления.
— Да, у нас собственная котельная, которая обогревает жилой комплекс. Мы не зависим от городского графика, включаем отопление по погоде.
— Насколько это выгоднее финансово?
— По отоплению цена не превышает городские тарифы. Мы обладаем котельной, которая рассчитана не только на первую очередь, но и на весь проект. Также сервисная компания постоянно ведет работу по оптимизации и снижению затрат на обслуживание.
— Вы проектировали дома по новой системе BIM, чем она отличается от автоматизированного проектирования?
— Традиционный подход – это работа в AutoCAD, первый шаг от работы на бумаге к компьютеру, он не автоматизирован и все изменения, которые необходимо вносить, производятся с учетом человеческого фактора. Человек может просто забыть что-то поменять, и в итоге на строительной площадке заказчик может столкнуться с проблемой. В чем отличие системы BIM? Она помогает этого избежать. Ещё на стадии проектирования домов, мы имеем точную 3D модель будущего здания, его копию в компьютере, которую мы используем, как на стадии проектирования строительства, так и на стадии его эксплуатации. Работая с 3D моделью, мы исключаем все нестыковки во внутренних сетях здания между собой и нестыковки внутренних сетей с конструкциями здания. То есть, когда мы вносим изменения в модель, они отражаются на всех чертежах и узлах, которые присутствуют в этом проекте. Это практически исключает человеческий фактор и ошибки, это полностью автоматизированный процесс проектирования.
— Первую очередь ЖК вы строили по традиционной системе, вторую по BIM, теперь вы можете их сравнить?
— Конечно, мы исключили все ошибки, которые ранее возникали на площадке при строительстве. Проектирование при помощи BIM технологий позволило нам составить точные графики производства работ и точные объёмы закупаемых материалов.
— Я знаю, что у вас довольно жесткие требования к отделочным материалам.
— Да, например, при поставке материалов интерьера и экстерьера, к которым клиент будет прикасаться, осязать их, проходит довольно сложный тендерный отбор. Материал оценивается по качеству, эстетичному виду, экологичности и на соответствие современным технологиям. Самый важный критерий — чтобы в будущем жильцам не пришлось менять окна или двери из-за неудовлетворительного качества. Мы гордимся тем, что производитель фасадов полностью отечественный, начиная от сырья – алюминия, и заканчивая производством. Двери тоже казахстанского производства. Лифты у нас корейские — Hyundai, окна – из немецкого профиля, но сама сборка, установка и сервис — казахстанские.