В середине марта часть экспертов утверждала о том, что стоимость квадратного метра недвижимости любого рода может снизиться на 50%. В качестве аргументов о жилой недвижимости они приводили доводы в пользу перегретости рынка и того, что стоимость жилья не подкреплена реальным производством. А снижение стоимости на коммерческую недвижимость на 20%, по их логике, должно было случиться из-за удешевления курса тенге к доллару, поскольку все операции по покупке жилья происходят в иностранной валюте.

Впрочем, спустя несколько дней Ассоциация застройщиков Казахстана поспешила опровергнуть эти предположения. Её представители заявили, что никаких оснований для снижения стоимости жилья нет, а спрос на неё стабильно растет благодаря миграционным потокам и тому, что казахстанскому рынку недвижимости далеко до насыщения. Сейчас на человека приходится всего 19 квадратных метров, а, к примеру, в России — 23. Чтобы достичь такого же уровня, потребуется еще 10-15 лет. Потом последовала и реакций экспертов по коммерческой недвижимости, которые говорили, что цены будет стабильными, но есть небольшая возможность повышения, поскольку у девелоперов этого сегмента долларовые кредиты.

Когда эмоции спали и прошло некоторое время стало очевидно, что представители ассоциации и эксперты рынка коммерческой недвижимости были ближе к истине. Обвала цен не произошло, более того, после девальвации они начали показывать небольшой рост, о чем свидетельствует график статагентства.

Говоря в точных цифрах, средний ценовой показатель за квадратный метр вторичного жилья по стране в июне этого года составил 169 тыс. тенге. До девальвации, в январе 2014 года, он составлял 148,4 тыс. тенге, однако в феврале вырос на 11,4% до 165,3 тыс. тенге.

Самые высокие цены на вторичное жилье сегодня в Астане — 309,8 тыс. тенге за кв. м., в Актау — 283,8 тыс. тенге и в Алматы — 280,4 тыс. тенге. Наименьшие зафиксированы в Кызылорде — 105 тыс. тенге,в Жезказгане — 115,9 тыс. тенге и в Талдыкоргане — 133,3 тыс. тенге.

Цена за квадратный метр нового жилья по Казахстану сначала показала рост — со 196,9 тыс. тенге в феврале до 218,5 тыс. тенге в марте (на 8,6%), но к июню снизилась до 214,4 тыс. тенге.

Наиболее высокие цены зафиксированы в Астане — 295,4 тыс. тенге за кв. м., в Алматы — 292,6 тыс. тенге и в Шымкенте — 236 тыс. тенге. Наименьшие цены показал Жезказган — 80 тыс. тенге за кв. м., и Тараз с Талдыкорганом — по 90 тыс. тенге за кв.м.

Релевантность этих цен Vласти подтвердили во многих риэлтерских агентствах.

Коммерческая недвижимость, по словам ведущего специалиста департамента исследований и консалтинга «NAI Aristan» Сергея Гильдта, практически никак не отреагировала на девальвацию, сохранив свои прежние цены. Сейчас средняя цена аренды квадратного метра торговой недвижимости в Казахстане составляет 37,3 — 39,8 USD в месяц, а продажа квадратного метра — 2 525 USD. Средняя цена аренды офисной недвижимости составляет 26,3 USD, а продажа — 2 056 USD.

Реакция и самочувствие рынка

Рассказывая о рынке вторичного жилья в Алматы, директор риэлтерского агентства «RIA Light» Александр Вайншток отметил, что, вопреки сохраняющемуся высокому спросу, на его рост значительно повлияло два фактора: «Во-первых, конечно же, девальвация. Из-за неё пострадало множество покупателей. Большое количество сделок после девальвации сорвались, из-за обесценивания тенге покупатели не смогли довести их до конца

Во-вторых, спрос снизился из-за закрытия барахолок. На рынке вторичного жилья это сказалось довольно сильно, у нас вдвое упали продажи. Те, кто работал на барахолках, хотели обеспечить жильем себя и своих детей, но потом пошла череда закрытий и они потеряли источник дохода и не смогли взять кредиты. Но на ценах это не сказалось».

По словам Вайнштока, сейчас на рынке традиционный спад спроса из-за сезона отпусков, и в основном происходят только срочные сделки купли-продажи: «Сегодня цены колеблются от 3-5% в ту или иную сторону, но по отношению к осенним ценам 2013 года с момента девальвации они опустились на 10-12%. Средняя цена за квадратный метр в Алматы сегодня составляет от 1500 до 2200 USD. Покупательская цена квартиры на среднем этаже — 1700 USD. Сейчас происходит откат цен на прежний уровень и, после этого, какого-то резкого понижения или повышения в ближайшем будущем мы не прогнозируем, предпосылок для этого нет».

Нагима Искакова, специалист по анализу корпорации «ORDA INVEST», отметила, что цена нового жилья в Астане после девальвации оставалась стабильной — в пределах 1800 USD за квадратный метр: «Но, конечно, необходимо учитывать ценовой диапазон разных классов жилья. До конца 2 квартала 2014 года цены на жилье эконом класса снизились в среднем на 3%, составив 1250 USD. Элитная недвижимость тоже подешевела до 2 489 USD. А вот жилье комфорт и бизнес класса наоборот подорожало в среднем на 10-11%. Стоимость комфорт класса составила — 1 490 USD, а бизнес — 1 880 USD».

Директор агентства недвижимости «Vizit» Лариса Степаненко рассказала, что эта девальвация была шоковым ударом для продавцов коммерческой недвижимости: «Возникшая паника подстегнула их к увеличению цен. Но мы приходим и говорим: „С чего вы начали их поднимать? Мы и так еле находим покупателей“. И они задумываются. Так что, эти ценовые изменения обусловлены лишь паникой».

Сейчас, по словам эксперта, рынок затих из-за сезона отпусков, но спрос кардинально не упал: «Он остается, покупатели продолжают делать заявки на сумму до 500 тыс. долларов. Хотя неуверенность у людей по-прежнему остается, особенно из-за курса доллара. Когда к нам обращаются, мы, конечно же, советуем вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. Она работает и приносит бОльшие дивиденды, нежели жилая. Но, в основном люди сразу хотят купить действующий бизнес — магазины, кафе, салоны красоты и т.д.».

По словам Степаненко, во многом спрос на коммерческую недвижимость связан с хорошими вариантами расположения, ликвидности и привлекательности для потребителя: «Если предложение соответствует этим показателям, то цена, как и спрос на такую недвижимость, почти не падает. Сейчас собственники стараются держать определенную планку. Но на 10-15% цена после девальвации возросла. Но сейчас она будет стремиться к додевальвационному уровню».

Что будет дальше

Александр Вайншток уверен, что спрос и цены на жилье, по крайней мере в Алматы, будет cдерживать миграционный поток и экономическая ситуация: «Алматы как был, так и остается привлекательным местом в плане жилья, миграционные волны все равно сюда прибывают. Еще сдерживать цены, по моему мнению, будет дефицит вторичного жилья, в хороших домах на средних этажах. Сейчас покупатели же заняли выжидающую позицию. Противостояние между ними и покупателями длится с момента девальвации, и пока покупатели немного побеждают».

Нагима Искакова считает, что пока на рынке нового жилья движения цен нет, но ситуация может измениться: «Цены на жилье класса эконом и комфорт могут измениться. По нашей информации, все здания в Астане отныне должны будут проектироваться с подземным паркингом. Учитывая тот факт, что по сей день многоквартирные жилые комплексы эконом и комфорт класса строились без учета подземного паркинга, можно ожидать повышения цен.

Если говорить о жилье бизнес, элит/премиум класса, которое и так строится с учетом подземного паркинга, то дальнейшая ситуация с ценами существенно зависит от спроса. По итогам 2 квартала 2014 года спрос на большую квадратуру уменьшился, а на среднюю квадратуру (в пределах 100 кв. м.) наоборот увеличился, что говорит об ухудшении платежеспособности населения. Учитывая эти факторы сложно однозначно говорить о возможном росте или спаде цен, но есть предпосылки к тому, что цены на жилье бизнес и элит класса могут снижаться».

Искакова также добавила, что сейчас изменение цен на новую недвижимость в Астане сдерживает рост цен на аренду: «Это будет обеспечивать спрос на недвижимость в инвестиционных целях у платежеспособного населения, и будет стабилизировать цены на первичном рынке жилья. Также важно учитывать тенденцию роста цен на строительные материалы, что влияет на себестоимость нового жилья (например, за первое полугодие 2014 года цены выросли на 2.5%). Но рассматривая сейчас все вышеперечисленные факторы, можно сделать вывод, что значительного роста или спада цен на новое жилье до конца 2014 года в Астане не ожидается».

Сергей Гильдт уверен, что в ближайшие полгода цена на коммерческую недвижимость сильно не изменится, даже с учетом растущего спроса: «Для ажиотажного подъема цен, какой мы наблюдали до 2007 года, необходима инвестиционная модель, то есть перепродажи недвижимости в короткий срок и по гарантированно более высокой цене. Для этого необходимо финансирование, которое сейчас очень ограничено, так как банки дают кредиты далеко не каждому и с процентной ставкой сильно превышающей рост цен на недвижимость. Мы полагаем, что рост цен за год не превысит годовой показатель инфляции».

Цены на коммерческую недвижимость, по мнению Ларисы Степаненко, сейчас способны изменить лишь банки: «Но сейчас они достаточно открыты и активно кредитуют покупки коммерческой недвижимости. Если они будут сохранять позицию по кредитованию, то цены будут стабильными. Если банки ужесточат условия кредитования, это, безусловно, скажется на покупательской способности. Но особых причин для изменения цены я больше не вижу».

В пользу отсутствия ожиданий по изменению цен у экспертов говорят и еще два статистических фактора. Во-первых — рост зарплат. Если посмотреть на данные агентства по статистике на протяжении последних 4 лет мы увидим лишь рост номинальной зарплаты, которая не отображает реальную потребительскую способность населения.

С 2010 по 2013 номинальная заработная плата выросла с 77 611 тенге до 101 900. Но при этом к 2013 году индекс реальной зарплаты начал снижаться — со 107,6% в 2010 к прошлому году он снизился до 101,9%. К маю 2014 года он снизился уже до 101%, а если смотреть средний показатель по индексу за 5 месяцев этого года, то он составил и вовсе 97,98%.

Второй фактор, который фактически вытекает из первого — сокращение количества сделок купли-продажи. К примеру, на самом оживленном рынке — в Алматы — объем зарегистрированных сделок с января по май 2014 года составил всего 1121, что ниже показателя 2013 года, когда их количество составляло 1482.

При дальнейшем сокращении реальных доходов и повышении цен, спрос начнет значительно уступать предложению. И все эти цифры говорят о том, что повышать цены на недвижимость будет невыгодно самим собственникам.