Как пояснил депутатам министр национальной экономики Ерболат Досаев, законопроектом предусматривается ряд способов организации долевого жилищного строительства. В частности гарантирование долевых вкладов; проектное финансирование банком второго уровня; возведение каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика.

«По первому способу для создания системы гарантирования долевых вкладов в республике предлагается создать фонд гарантирования на базе существующего АО "Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов», - отметил Досаев.

По его словам, в соответствии с уставными задачами фонд предоставляет гарантии дольщикам по завершению строительства жилого здания в случае неисполнения уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого здания. При этом, для участия в данном способе застройщик обязан иметь опыт возведения жилых зданий не менее 3 лет, безубыточную деятельность за последние 2 года и заемные средства, не превышающие собственный капитал более семь раз. Фонд будет предъявлять квалификационные требования к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости, наличию опыта и внедрять механизмы контроля за целевым использованием денег дольщиков через инжиниринговые компании, а также использовать лучшие практики риск-менеджмента.

«Для этого застройщик создает уполномоченную компанию, в уставной капитал которой вносит свободные от обременения зеленый участок, проектно-сметную документацию с положительным заключением экспертизы, деньги или незавершенное строительство в размере 10% - если земельный участок на праве собственности или 15% - если земельный участок на праве землепользования», - пояснил министр.

Затем, по его информации, фонд осуществляет оценку представленных документов и принимает решение о предоставлении или не предоставлении гарантии. При положительном решении, фонд нанимает инжиниринговую компанию, которая осуществляет технический мониторинг, подтверждает объемы выполненных строительно-монтажных работ и их соответствие проектно-сметной документации. Кроме того, фонд фиксирует факт наступления гарантийного случая.

«Гарантийными случаями являются нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого здания, нецелевое использование денег, несостоятельность застройщика, установленное вступившим в законную силу решением суда. При наступлении гарантийного случая у фонда возникает обязательство по завершению незавершенного строительства объекта и передачи квартир дольщикам», - добавил Досаев.

По второму способу для организации долевого участия в жилищном строительстве посредством проектного финансирования банков второго уровня предполагается открытие застройщиком кредитной линии в сумме достаточной для завершения строительства жилого здания. Кроме решения банка о кредитовании? застройщику для ведения деятельности по данному способу необходимо иметь опыт возведения жилых зданий не менее 3 лет, земельный участок в собственности или на правах аренды и ПСД с положительным заключением экспертизы. По третьему способу привлечение денег дольщиков возможно после возведения каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика. Снижение риска завершения строительства обеспечивается высокими требованиями для застройщика, а также значительным собственным участием, наличия у застройщика опыта возведения жилых зданий в течение последних 5 лет, земельного участка и ПСД с положительным заключением экспертизы.

«После соответствия всем требованиям застройщик обращается в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков», - резюмировал министр.

Критика от депутатов началась сразу после выступления министра. Депутат Рауан Шаекин подчеркнул, что данный законопроект должен был быть принят еще лет восемь назад. Однако отечественные власти привыкли создавать фонды только тогда, когда проблема серьезно назреет. При этом он отметил, что на пополнение уставного капитала фонда предусматривается 60 млрд. тенге.

«По законопроекту предполагается основной фонд деятельности является предоставление гарантий. Чем-то еще фонд будет заниматься? Фонд собирает деньги, что он будет дальше делать? Куда он будет их расходовать? Не получится ли так, что в стране останутся два крупных игрока? Остальных не будет?» – высказал опасения депутат.

Его коллега Алдан Смайыл углубился в тему текстов договоров между застройщиками и дольщиками. По его словам они разные, но «они все защищают интересы самих компаний».

«При возникновении спора, строительная компания всегда выигрывает, потому что они предусматривают только свои интересы. При рассмотрении данного законопроекта мы неоднократно говорили вашим разработчикам, что необходимо разработать единый стандарт. Но мы этого стандарта не видим. Вам необходимо разработать единый стандарт, где будет предусмотрена защита интересы дольщика», - заявил парламентарий.

Представитель фракции «Ак жол» Екатерина Никитинская перечислила слабые стороны законопроекта. По ее словам, предлагаемая разработчиками система квалификационных требований к застройщикам создает угрозу монополизации рынка жилищного строительства. В частности, в рамках первого способа жилищного строительства, застройщик для допуска к реализации проекта должен построить не менее 18 тысяч кв. метров за последние 3-5 лет.

«По нашим расчетам, практически все региональные компании не будут соответствовать данному требованию», - заявила она.

Второй способ (финансирование жилищного строительства банками второго уровня) также, по ее словам, могут использовать только крупные компании. А при третьем способе строительства с использованием собственных средств и средств дольщиков, в качестве квалификационного требования к застройщику определено наличие построенных 60 тысяч кв. метров жилья, что «под силу только крупным застройщикам».

«Кроме того, законопроект при регламентации способа привлечения дольщиков наличием каркаса не учитывает той особенности, что в регионах, в основном, жилые дома строятся из кирпича с облицовкой из сборного железобетона. При таком виде строительства стоимость каркаса составляет 60% от всей стоимости жилого дома. А не 40-45% как предполагается разработчиками. Возникает ощущение, что законопроект написан исключительно в интересах ограниченного круга крупных компаний городов Алматы и Астаны и за его пределами остаются средние строительные фирмы и малый бизнес, работающие на подряде у таких региональных фирм. А это угроза потери работы, по меньшей мере, для 60 тысяч человек», - заявила Никитинская.

Также, по ее мнению, в законопроекте четко не распределены функции между застройщиком, уполномоченной компанией и генеральным подрядчиком. В результате «нет однозначно-определенных источников и порядка финансирования каждого из участников жилищного строительства, не определена ответственность крупных компаний, перезагруженных кредитными займами».

«Между тем, законопроект предусматривает достаточно высокий уровень соотношения заемных средств к собственным: он составляет 7 к 1. А обычно это соотношение определяется как 1,5 к 1. Все это создает предпосылки для использования различного рода мошеннических схем», - уверена парламентарий.

Другим недостатком законопроекта, по ее мнению, является то, что в нем не закреплена ответственность фонда гарантирования жилищного строительства.

«Законопроектом предъявляются требования к опыту работы застройщика, однако они отсутствуют в отношении фонда гарантирования жилищного строительства, его сотрудников и руководства. Между тем, при наступлении гарантийного случая по завершению строительства переходит именно к фонду. Все это требует серьезной работы депутатов и правительства», - заключила она. 

Коллега Никитинской по фракции Азамат Абильдаев и вовсе обвинил разработчиков, что этот законопроект нужен 5-6 крупным компаниям-застройщикам. «Если принять этот законопроект, как он есть сейчас, мы защитим интересы 5-6 крупных компаний, которые вот-вот развалятся. Потому что они создали пирамиду. А теперь эти финансисты, юристы, которые возглавляют строительные компании, придумали хорошую схему и хороший закон написали, дали нашим разработчикам, чтобы они внесли, чтобы мы его приняли. Если мы этот закон не примем, в конце 2016 года эти компании просто развалятся», - уверен депутат.

По его словам, в законопроект ко второму чтению необходимо внести множество поправок, и если документ не будет доработан, то, скорее всего члены фракции «Ак жол» его не поддержат.