Как Дубай стал еще одной столицей Казахстана?

Жителю Алматы Магжану около 30-ти лет, он работает в банке и мечтает о карьере в IT. Его родители-врачи вместе с ним несколько лет копили деньги на мечту - квартиру в Дубаи, в которую можно иногда приезжать в отпуск или сдавать ее в аренду.

Этой весной Магжан с родителями отправились в Дубай, чтобы обсудить предстоящую сделку. Им удалось накопить около $200 тысяч - на большую квартиру, которую бы они хотели, этого не хватит, но суммы достаточно для покупки небольшой недвижимости в элитном жилом комплексе в Palm Jumeirah - одном из искусственных островов Дубая, где все пропитано богатством и роскошью.

Семье Магжана легко будет влиться в местную жизнь и найти здесь знакомых. Palm Jumeirah, как и Dubai Marina - излюбленные районы успешных казахстанцев, которые приобретают недвижимость в Дубае - для жизни или в качестве инвестиций.

Об этом свидетельствует утечка данных о владельцах недвижимости в городе, в основном за 2022 и 2020 годы. Первоначально она была получена Центром перспективных оборонных исследований (C4ADS), некоммерческой организацией в Вашингтоне, которая исследует международную преступность и конфликты. Затем его передали норвежскому финансовому агентству E24 и OCCRP, которые координировали Dubai Unlocked — глобальное расследование с участием журналистов 72 СМИ из 57 стран мира.

Многие из тех, кто покупал недвижимость в Дубае, воспользовался не только ее доступностью, но и тем, что власти города и Эмиратов задавали очень мало вопросов о происхождении денег будущих резидентов. Эти условия начали меняться после того как в 2022 году FATF (Группа разработки финансовых мер для борьбы с отмыванием денег) внесла Дубай в “серый список” - юрисдикции, где приняты слабые меры для противодействия отмыванию денег.

Но до полной прозрачности Дубаю еще далеко, как и до полного раскрытия данных тех, кто вложился в его роскошную недвижимость.

“Все, кто хотел купить недвижимость, уже ее купили”

“Люди с капиталом уже давно здесь имеют недвижимость. Поэтому в последние годы большого наплыва нет”, - объясняет “Власти” финансовый консультант, помогающая иностранцам, в том числе и казахстанцам, инвестировать в Дубае.

“Когда недвижимость скупали 10-15 лет назад, это было очень выгодное вложение денег. Недвижимость быстро росла в цене, она просто летела в космос. Потому что ОАЭ — нефтяная страна, у которой есть деньги, и которая может финансово обеспечить длительные проекты строительства с грандиозными планами”, - добавляет риэлтор, работавшая в Дубаи и помогавшая казахстанцам покупать там недвижимость.

“Если люди покупают там недвижимость для инвестирования, то они целятся в самый ходовой ценовой сегмент, то есть от 100 до 300 тысяч долларов за квартиру. Бывает, что казахстанцы скупают недвижимость целыми этажами (...), - рассказывает она. - Если же кто-то покупает недвижимость для себя, то берут дороже. Покупают квартиры за $1-2 млн. и выше”.

Дубай стал известен своей экономикой благодаря особой модели развития, фундаментом которой служит не нефть, а специальные экономические зоны, режим свободной торговли и современные морские порты. Благодаря им город приобрел статус стратегического хаба, организующего движение огромных потоков товаров, людей и капитала.

Наиболее активный рост экономики Дубая пришелся на начало 2000-х годов. В тот период инвесторы со всего мира стали вкладывать в город громадные деньги. Прежде всего их привлекали зоны свободной торговли с благоприятными условиями для ведения бизнеса — облегченным администрированием и налоговыми льготами.

Подъему экономики также помогли мегапроекты строительства Пальмовых островов и отеля Burj Al Arab. Их запуск власти Дубая сопровождали смягчением законов, ограничивающих приобретение недвижимости иностранцами. Вместе с тем покупателей освободили от жесткой процедуры доказательства легального происхождения средств. В совокупности это способствовало стремительному расширению рынка недвижимости.

Слабое регулирование как в зонах свободной торговли, так и на рынке недвижимости сделало их не только сообщающимися секторами экономики, но и благодатной почвой для незаконной финансовой деятельности, включая отмывание денег.

Финансовый консультант, работающая с казахстанцами, подтверждает: очень часто недвижимость в Дубае оформляется вовсе не на реальных владельцев.

Казахстанцы “не особенно любят на своё имя” оформлять недвижимость, объясняет она. “Бизнесмены, у которых большие доходы, у них все официально, они в Форбсе и так далее, оформляют на себя или на свою семью. Чиновники, конечно, на себя не будут это оформлять, у них есть какие-то люди, которых они выбирают”, - говорит специалистка.

Отмывание денег в сфере недвижимости в Дубае обычно происходит по запутанной схеме. На первом этапе незаконно приобретенные средства вливаются в рынок недвижимости через покупку готовых объектов или строительство новых. На втором этапе производится серия финансовых операций с этой недвижимостью в зарубежных юрисдикциях, чтобы скрыть происхождение средств. На третьем этапе деньги легализуются с помощью документов, в которых прописывается, что они получены от сделок с недвижимостью.

“Несмотря на то, что в последнее время были предприняты некоторые усилия по укреплению процессов борьбы с отмыванием денег, ОАЭ считаются юрисдикцией, куда легко перевести активы и при этом задается мало вопросов”, - отмечает в разговоре с “Властью” Кейт Маллинсон, директор исследовательского центра PRISM Political Risk Management и исследователь в Chatham House.

“Правительство Назарбаева рассматривало ОАЭ как потенциальное убежище в случае каких-либо угроз их правлению и развивало отношения с правящей элитой ОАЭ и жертвовало ей деньги”, - добавляет она

Как следует из нынешней утечки данных, в Дубае в 2022 году недвижимость имели несколько членов семьи Назарбаева - его супруга Асель Курманбаева, племянник Кайрат Сатыбалды с матерью, двумя женами и детьми от них, члены семьи Берика Имашева, чья дочь в браке с внуком Назарбаева, Корлан Шарипбаева - дочь нынешнего супруга Дариги Назарбаевой, а также члены семьи Кулибаевых.

Здесь же недвижимостью владели и люди из ближайшего окружения бывшего президента, а также его семьи, включая множество бизнесменов, связанных с Болатом Назарбаевым - умершим в прошлом году младшим братом экс-президента.

Список наверняка не является полным, учитывая привычку регистрировать недвижимость на номинальных владельцев, а также тот факт, что не вся информация о недвижимости Дубая стала доступна журналистам. Утечек о владельцах недвижимости в Абу-Даби пока не было, а столица Эмиратов крайне популярна у казахстанской элиты.

Все изменится?

После внесения Дубая в “серый список” FATF власти Эмиратов постоянно говорят о различных мерах, которые направлены на борьбу с отмыванием денег через покупку недвижимости здесь.

“Дубай не является убежищем для незаконных средств. Дубай — это безопасная гавань для законной торговли, для людей, которые трудолюбивы и заработали то, что имеют”, - говорит Сауд Абдулазиз Амутава, офицер подразделения полиции Дубая по борьбе с отмыванием денег в интервью шведскому телеканалу SVT, одному из партнеров глобального проекта Dubai Unlocked.

В феврале этого года власти Эмиратов получили хорошие новости: FATF смягчит меры в отношении Дубая, отмечая “существенный прогресс” в борьбе с отмыванием денег.

Одновременно в Казахстане после многолетнего сопротивления заработал механизм декларирования активов: сначала для госслужащих, с этого года - для предпринимателей, а со следующего года - для всех.

В начале 2024 года вице-министр финансов Ержан Биржанов сообщал, что свыше 2 тысяч госслужащих задекларировали почти 2,5 тысячи объектов недвижимости, которыми они владеют в более чем 50 странах мира. Биржанов назвал Россию, Турцию и Азербайджан странами, где преимущественно сосредоточены активы казахстанских госслужащих.

Этот проект – в том числе и попытка сделать публичной хотя бы часть информации об активах чиновников и членов их семей за рубежом.

В Минфине и Антикоре в ответ на запросы “Власти” сообщили, что декларации чиновников и депутатов станут публичными со следующего года, при этом оба ведомства не смогли конкретизировать, какие именно сведения из деклараций станут известны общественности. А глава Минфина ранее сомневался, что казахстанцы что-либо поймут в декларациях после того, как их начнут публиковать.

В Казахстане декларирование - “это ответственность каждого человека”, отмечает в разговоре с “Властью” финансовый консультант, помогающая проводить сделки с недвижимостью в Дубаи. “Естественно Эмираты заставлять вас отсюда рапортовать о вашей недвижимости не будут. Тем более если эта недвижимость записана не на реальных владельцев”, - говорит она.

Непубличной остается и работа по возврату в Казахстан незаконно выведенных активов, которую ведет Генпрокуратура и другие силовые структуры. Специальная комиссия при премьере определяет список людей, чьи активы могут быть проверены, но не обнародует его. А возвращаемые из-за рубежа активы представляют казахстанцам только в виде абстрактных цифр, без какой-либо конкретизации - у кого актив забрали и почему.

Все это создает условия для того, чтобы Дубай наравне с другими налоговыми гаванями оставался привлекательным местом для вложения денег, в том числе и высокопоставленных чиновников.

“Дубай, по-видимому, является удобным местом для хранения денег богатейших казахстанцев и все еще выглядит безопасным, чтобы спрятать свое богатство”, - отмечает в разговоре с “Властью” Джоанна Лиллис, журналистка The Economist и автор книг “Темные тени Казахстана”.

Она напоминает о том, что некоторые члены семьи бывшего президента Казахстана столкнулись с проверками происхождения их средств в Великобритании.

“Вторжение России в Украину, введение финансовых санкций и вероятность тщательного изучения использования западных юрисдикций для сохранения незаконных активов, вероятно, являются ключевыми мотивами для богатейших казахстанцев, включая семью Назарбаева, выбравшей в наши дни Дубай для хранения своего богатства”, - отмечает Лиллис.

Интерес зарубежных инвесторов к рынку недвижимости Дубая остается устойчивым уже более 20 лет. Он падал лишь однажды — в момент мирового финансового кризиса 2008 года.

Однако благодаря финансовой поддержке властей ОАЭ, а также объявлению планов по строительству недвижимости на $50 млрд к EXPO 2020 года, кризис удалось преодолеть. Уже в первом квартале 2015 года недвижимость Дубая показала почти 30% рост в цене — самый большой среди всех глобальных рынков. С тех пор, за исключением периода пандемии, недвижимость Дубая продолжает пользоваться спросом — как в инвестиционных, так и в спекулятивных целях.

И обеспеченные казахстанцы, пусть и менее активно чем раньше, но продолжат покупать недвижимость в Дубае. Только шансов, что сведения о ней станут публичными, пусть и благодаря утечкам, становится больше.