5305
27 июля 2018
Текст - Дмитрий Мазоренко, фотографии Жанары Каримовой

Деконструкция предпринимательства

Как бизнес переживает ремонт центра Алматы

Деконструкция предпринимательства

В прошлом году акимат Алматы начал реконструкцию центральной части города. Вместе с положительными результатами она создала финансовые сложности для большого количества предпринимателей. Из-за изменения схем движения транспорта, закрытия парковок и повсеместных строительных работ они теряют посетителей, что сказывается на объёмах их выручки. Эксперты опасаются, что с учётом неблагоприятной ситуации в экономике это может привести к массовому закрытию предприятий и простаиванию коммерческой недвижимости. Власти города, тем не менее, не оценивают последствия своих действий и не предлагают бизнесу каких-либо стимулирующих мер.

С трудностями из-за переустройства центральной части Алматы предприниматели начали сталкиваться ещё летом прошлого года. К примеру, для ресторанного бизнеса это довольно активный сезон - люди проводят больше времени на улице и уходят в отпуска, благодаря чему чаще посещают заведения общепита. Однако реконструкция пришлась именно на него. Акимат, по словам нескольких собеседников Vласти, не предупреждал их о том, когда именно начнутся строительные работы, и сколько они продлятся. В результате, на некоторых улицах они велись почти всё лето.

Это привело к тому, что рестораторы начали терять клиентов. Кафе Bkitzer, находившееся на пересечении улиц Гоголя и Кунаева, стало одним из тех предприятий, которое столкнулось с существенным оттоком клиентов. «До нас стало сложно дойти. Особенно родителям с детьми в колясках. Из-за пыли мы постоянно держали двери закрытыми, а позже рядом с нами закрыли парковочные места. Многие гости стали переходить на доставку и прямо говорили, что приезжать к нам неудобно. В итоге с нами остались только фанаты фалафеля и хумуса, готовые преодолевать любые сложности», - рассказал его владелец Андрей Мокич.

После ремонта ресторатору пришлось направлять дополнительные средства на маркетинг. Однако за три месяца часть прежних посетителей основательно перестроила будничный маршрут. Предприниматель стал привлекать новых людей, сконцентрировав усилия на пешеходах. Тем не менее, быстрых результатов это не принесло. Доходы заведения за небольшой отрезок времени упали в два раза. За осень - ещё один перспективный сезон для ресторанного бизнеса - заведение Мокича не смогло компенсировать потери. Равно как и зимой, когда город столкнулся с недостаточным отоплением зданий и инфраструктурными проблемами.

Причиной проблем Bkitzer была не только реконструкция, но и общая ситуация в экономике, подчёркивает ресторатор. Из-за комплекса факторов он был вынужден пересмотреть подходы к ведению бизнеса: «Я решил перенести Bkitzer ближе к центру или в торговый центр. Помимо изменений в городе, конечно, было много других факторов [для такого решения]: стоимость аренды, технические характеристики помещения, удорожание продуктов и ситуация в экономике, особенно падение доходов населения, которое сказывается на среднем чеке посетителей».

Изменения в городе, по словам Мокича, создают определённые сложности для бизнеса. Сейчас это отчётливо видно на примере предприятий, которые работают на улицах Назарбаева и Абылай хана. К примеру, заведение My Cafe недавно сделало ребрендинг, а через 3-4 недели рядом с ним начались ремонтные работы. В большей степени выживание в этот период - задача самого бизнеса, убеждён ресторатор: «Предприниматели должны быть гибкими, меняться и встраиваться в изменения. <…> Но, конечно, процессы этих изменений можно было бы и усовершенствовать. Например, ускорить работы».

Бизнес-консультант Расул Рысмамбетов подтвердил наблюдения Мокича о сложном положении бизнеса, расположенного в месте проведения очередной реконструкции. Предприниматели, по его словам, сталкиваются с сокращением количества посетителей и падением выручки: «Ряд магазинов испытывает кассовый разрыв, потому что при нестабильной выручке им нужно стабильно платить аренду. Частично их плохое самочувствие связано с непомерной арендой, потому что многие арендодатели приобрели свои помещения в кредит».

Больше всего, по словам консультанта, сейчас страдают торговые предприятия, которые находятся на односторонних улицах и на улицах без парковок. Стратегия преобразования города, полагает Рысмамбетов, стимулирует торговые центры. Но и они жалуются на меньшее количество посетителей из-за падения доходов населения. «У казахстанцев становится меньше возможностей откладывать часть доходов для того чтобы потом потратить их на какие-то радости - обновление машины, поход в ресторан, дорогостоящие покупки и так далее», - пояснил он.

Консультант заметил, что для состояния ресторанного рынка, часть игроков которого угасает, а другая часть - процветает, есть какое-то логическое основание. Но однозначно выигрывающих в нынешних условиях бизнесменов он не встречал. «Маленькие магазины, ИП и ТОО, которые открылись в месте с парковкой и хорошо проходимой улицей бывает закрываются почти сразу после открытия. С этого момента улицу начинают преобразовывать, парковки закрывать и - всё, бизнес уже не видит смысла работать дальше», - рассказал Рысмамбетов.

Совладелец кондитерских и пиццерий Lakomka foods Дильмурат Зикрыяров поделился, что реконструкция уже дважды затронула одну из его точек на улице Абылай хана. В первый раз это было во время ремонта улицы Шевченко, когда на ней разметили велодорожку. После его окончания на выручку заведения повлияла ликвидация парковочных мест. В этом же году, после начала работ «Лакомка» вновь столкнулась с двукратным падением доходов.

«Наша выручка упала как минимум в два раза по сравнению с продажами прошлого года, когда они тоже были невысокими из-за реконструкции. Эта «Лакомка» находится в углублении домов и участок земли перед ней используется в качестве склада — рабочие выгружают туда мусор, щебёнку и другие материалы. Выходит так, что нас отрезают от посетителей со всех сторон. Если в прошлом году к нам хоть как-то можно было подобраться, то в этом уже нет. На это накладываются и естественные причины - сложности в экономике, сезон отпусков и так далее», - объяснил он.

Вопрос о закрытии этой точки для ресторатора пока не стоит, но есть масса обстоятельств, которые могут изменить его решение. В первую очередь они касаются того, как будут проходить велодорожки по Абылай хана и как городские власти будут действовать в отношении фонтана, примыкающего к территории кондитерской. И если реставрация фонтана может стать стимулом для её продаж, то велодорожки — поводом задуматься о переносе точки из-за исчезновения последних парковочных мест.

«Эти месяцы мы в минусе, потуже затянули пояса, но надеемся, что с завершением всех работ будет какой-то приток гостей, который всё компенсирует. Мы хотим перетерпеть какое-то время, поработать осенью месяц-два и принимать какие-то решения. Пока же свой минус мы перекрываем за счёт других точек. Это сделать проще, чем закрывать заведение, потому что инвестиции уже сделаны, и нам нужно их возвращать. Но вполне возможно, что мы решим перенести магазин в другое место», - резюмировал он.

Снижение посетителей и доходов на своём опыте сейчас переживает и винотека Wine Room. «Перекосы мы видим, с начала реконструкции наш бизнес теряет 60% выручки. Это сильно ударяет по нашей устойчивости. Мы обращались к арендаторам и просили учесть этот момент, в том числе пересмотреть условия аренды на этот период. Риск закрытия мы пока исключаем, потому что вложены большие деньги в открытие, в ремонт и всё остальное. Если закрываться - то смысл всего этого?», - рассказал её представитель.

Сейчас бизнесу, по его словам, помогают держаться на плаву в основном постоянные клиенты. К сторонним инструментам вроде маркетинговых кампаний и рекламы в социальных сетях его винотека пока не обращалась. При этом дополнительную трудность для неё создал снос летней площадки, восстановление которой потребует дополнительных расходов. Положение бизнеса могли бы улучшить какие-то преференции со стороны акимата: «Допустим, чтобы когда ремонт окончится, появились какие-то льготные условия для узаконения летних площадок - их легализация как раз начнётся в этот период. Или чтобы рассмотрели возможность льготного периода по налогообложению».

Владелец барбершопов Chop-Chop Андрей Пластун, в то же время, не наблюдает каких-либо аномалий в выручке у своего салона на проспекте Абая. Он связывает это с малой периодичностью похода за стрижкой: «По моим ощущениям, наши клиенты готовы терпеть неудобства, потому что они понимают, что эти работы ведутся в масштабах города и они скоро закончатся. И если мы говорим о барбершопе, то я бы не сказал, что на него влияет реконструкция».

Однако рядом с салоном Пластуна расположена кондитерская Whoopie Cake, которая наблюдает 30% падение выручки. До неё, по словам предпринимателя, действительно сложно добраться, а отсутствие летней площадки дополнительно снижает интерес посетителей.

Все изменения в городе, включая переоборудование входных групп, однозначно хороши для горожан, но не всегда для бизнеса, подтверждает Лариса Степаненко, президент Объединённой ассоциации риэлторов. Предприниматели, объяснила она, годами развивали свои коммерческие площади, вкладывали в них деньги, надеясь на долгосрочную устойчивость своего дела: «Но сегодня эти планы часто терпят крах. Коммерческие помещения моментально отреагировали на изменения в городе спадом интереса со стороны арендаторов, потому что их трафик упал в несколько раз».

По словам риэлтора, касается это прежде всего торговых площадей, представительств торговых компаний, шоурумов, туристических агентств - то есть бизнеса, который строится на прямой коммуникации с клиентом. «Он терпит убытки, снижение посещаемости и, как следствие, отказывается от аренды площадей. Собственники недвижимости уже начинают понимать, что арендного бизнеса [в таких условиях] у них не получается и выставляют её на продажу, чего не было ещё несколько лет назад», - пояснила Степаненко.

Сотрудники акимата при этом остаются непреклонными. «Одна моя клиентка как раз сдаёт помещение на проспекте Достык, и чтобы улучшить арендаторскую привлекательность, ей нужно улучшить кое-какие моменты. Акимат этого сделать не даёт, дело дошло до суда и он отказал ей в иске против управления архитектуры. Это такая область взаимоотношений акимата и бизнеса. Мы все знаем - если он обяжет бизнес нарядить и украсить всё к новому году, это будет сделано. Они решили - теперь делают ремонт, сносят входные группы и не важно, что человек терпит убытки, что он взял кредит и вложился в это помещение. Никаких льгот и поблажек ему не предлагается», - констатировала она.

Эта ситуация, по оценке риэлтора, приводит к существенному снижению арендных ставок - практически в половину. Если раньше их хорошим уровнем считалась стоимость квадратного метра в 10-15 тыс. тенге, то сегодня она становятся неинтересна арендаторам. Определяющим фактором при этом становится парковка - если она есть у коммерческой площади, то оно будет востребовано. Но если нет - сдать его будет сложнее.

«У меня, к примеру, не состоялась сделка купли-продажи ресторана из-за изменения направления движения улицы. Уже был оформлен задаток, до завершения сделки оставались считанные дни, но площадь оказалась за велосипедной дорожкой. Поэтому человек согласился потерять задаток, нежели вложить большие деньги и потом сидеть без прибыли», - рассказала Степаненко.

При этом она видит рокировку бизнеса в центральной части города. «Традиционные для этих мест виды уходят и на смену им приходят другие. Появляются, как правило, кофейни, бары, кафе, торговые лотки - то есть бизнес, характерный для пешеходных бульваров», - отмечает риэлтор. Но эта тенденция присуща только центру города, в других его частях всё выглядит иначе.

Площади для подобных видов бизнеса сейчас востребованы и ставки на них растут. Степаненко видит это по целой серии поступивших к ней заявок. Как правило, интерес исходит со стороны сетевого бизнеса - аптек, предприятий общепита, мобильных операторов. Они сразу заключают долгосрочные договора и потому становятся самыми интересными клиентами для арендодателей.

Рысмамбетов полагает, что с продолжением работ по реконструкции общепит и магазины в центре города продолжат чахнуть и постепенно закрываться. Предприниматели будут стараться максимально продлить их жизнь, удешевляя стоимость своих товаров. Но противодействовать их усилиям будет падение реальных доходов населения, которые хоть и росли весной на фоне стабильного курса, но в ближайшее время вновь уйдут в отрицательную зону.

Степаненко также ожидает увеличения свободных площадей. При этом часть бизнеса будет транслировать издержки от преобразований города в рост цен. Легче, на её взгляд, будет только тем, кто является собственником своего помещения - им не нужно будет платить аренду. Арендаторам же будет сложно выполнять свои обязательства, иметь прибыль и сохранять рейтинг заведения. Арендодатели, в свою очередь, продолжат становиться более гибкими и уступчивыми. Они уже предоставляют каникулы и снижают арендные ставки, чтобы получить долгосрочного арендатора.

Тем не менее, Рысмамбетов убеждён, что после двух лет реконструкции акимат уже может оценить её экономический эффект. Но никаких расчётов с его стороны пока представлено не было. Сам консультант затрудняется делать однозначные выводы - самочувствие предпринимателей сложно оценить только лишь через сокращение налоговых сборов. Ухудшение показателя может сдерживаться усилиями бизнеса по выживанию, его авансовыми налоговыми выплатами, а также остатками накоплений у населения. Кроме того, есть государственные программы поддержки бизнеса, которые перекрывают негативный эффект.

«Я думаю, что перед дальнейшими преобразованиями акимату нужно не просто создавать красоту, а всё-таки оценивать обстановку и стараться не нанести ущерб бизнесу. По-хорошему, город у нас не такой большой, чтобы это невозможно было сделать. Мы не Нью-Йорк. Тем не менее, до конца года мы будем наблюдать массовое закрытие бизнеса в центре города. Простаивание коммерческой недвижимости я уже вижу», - резюмировал консультант.

Рекомендовано для вас