В конце прошлого года в Алматы ввели несколько существенных ограничений для застройщиков, которые серьезно повлияют на количество вводимого жилья и его доступность для покупателей. В городе ограничили высоту возводимых домов до 9-12 этажей — в зависимости от района города и запретили строить эконом жилье.
В то же время в Алматы сокращается количество участков для строительства, что побуждает застройщиков активно осваивать окраины. Власть разбирается в том, как всё это влияет на рынок жилья.
Что нового в правилах застройки?
С 25 декабря прошлого года в Алматы между проспектами Абая и аль-Фараби запретили строить здания выше 9 этажей или 35 метров. В остальных районах максимальное количество этажей теперь 12.
Запрещено строительство в предгорьях. Восточнее ВОАД, проспекта аль-Фараби, улицы Саина и Жандосова нельзя строить здания выше трех этажей или 12 метров.
Кроме того, нельзя возводить ЖК во дворах, а на каждую квартиру должно приходиться одно парковочное место.
Еще одно изменение касается класса жилья: в Алматы теперь не будут строить эконом, а самым низким классом стал комфорт. Требования по нему такие: жилая площадь — не менее 18 кв. м на человека, высота потолков — от 2.7 м., площадь кухни — не менее 9 кв. м., обязательно должен быть балкон или лоджия и парковочное место.
По данным сайта Крыша, в конце 2024 года в Алматы строилось более 150 жилых комплексов, 10% из которых относились к классу эконом.
Население Алматы постоянно растет и меняет спрос на жилье
Сусар Сейітжан, руководитель направления анализа и стратегического планирования BI Development Almaty отмечает, что потенциал рынка недвижимости Алматы, как жилой, так и коммерческой, один из самых высоких не только в Казахстане, но и, возможно, во всей Центральной Азии.
Население Алматы, по официальным данным, за последние пять лет выросло на 300 тыс. человек, а темпы роста вдвое опережали общеказахстанские и свыше половины прироста обеспечивает внутренняя миграция.
Сейчас в Алматы проживает почти 2,3 млн человек. Интенсивный рост населения требует быстрых решений в градостроительстве и инфраструктуре.
Архитектор Бекзат Аманжол отмечает, что строительство всегда следует потребностям общества. Но прямо сейчас наблюдается сильное расслоение общества: «У нас слишком маленький средний класс. Богатые становятся ещё богаче, бедных становится всё больше. А вся недвижимость, которая строится, покупается теми же самыми богатыми людьми. Я знаю много кейсов, когда люди подъездами, этажами выкупают квартиры, чтобы их потом отремонтировать и продать».
Нина Лукьяненко, советник президента Ассоциации риэлторов Казахстана подтверждает ту же проблему: «Сейчас наблюдается очень большой разрыв между теми, кому нужно первое жилье и теми, у кого всё есть».
«Его строили как социальное жилье, допустим, в том же самом Алатауском районе. Да, это были хорошие объекты для покупки и люди ими пользовались, но в плане дальнейшей их эксплуатации — стоимость не росла. Возьмем любую новостройку — при сдаче в эксплуатацию и первые годы, стоимость [квартир в ней] растёт. А в [эконом] мы видели, что стоимость не то что не росла, может быть, даже сохранялась на том же уровне или падала на вторичном рынке», — говорит риэлтор Александр Бикетов.
Что происходит с покупательской активностью?
Сейітжан отмечает инвестиционную привлекательность недвижимости — она остается надежным активом, который стабильно растет в цене. Особенно в мегаполисах, где сохраняется дефицит качественного предложения.
Лукьяненко отмечает, что на рынке уже больше года происходит стагнация: «Чтобы понимать стагнация ли это, достаточно проанализировать ежемесячное количество сделок и факторы, которые могли бы влиять на отклонения одного месяца от другого. Никакие дополнительные стимулы в виде льготных ипотек для определенных категорий граждан не показали значимого всплеска в числе заключенных сделок».
Риэлтор Бикетов считает, что на рынок влияют либо ипотечные программы, либо ситуация с курсом доллара: «Когда курс рос, то и возможность заработать на курсе была больше, чем получить с депозитов и с недвижимости, сейчас же мы видим укрепление национальной валюты. Люди, у которых деньги в долларах, сейчас находятся в режиме ожидания. И в этом плане у нас немножко идёт отложенный спрос. У нас были клиенты, инвесторы, которые покупали квартиры на этапе котлована или застройки и к моменту сдачи в эксплуатацию их продавали. Сейчас эти клиенты больше перешли на формат депозитов».
По мнению Бикетова, сейчас рынок стабилизировался после скачков в 2024 году, которые были как отрицательные – после землетрясения, так и положительные – после запуска льготных ипотечных программ.
«Если сравнивать с предыдущими годами, то такого большого падения нет, то есть в целом будет по республике порядка 9%, в Алматы около 2% изменения, то есть небольшое снижение, да оно есть, но не критичное».
Он отмечает, что несмотря на то, что по введению НДС для строительных компаний ещё не приняты решения, некоторые застройщики уже сделали корректировку цен от 7 до 10%. При этом Бикетов уточняет, что по сути это ежегодное изменение цены с учетом инфляцию и даже в случае введения платежей НДС, увеличение цен проявится только к 2026 году.
Куда идут девелоперы?
Одна из крупнейших строительных компаний страны Bazis не смогла ответить на вопросы редакции Власти, сославшись на внутренний регламент, который позволяет тратить на ответы СМИ больше времени, чем это предусмотрено законом о СМИ. Однако на сайте строительной компании можно ознакомиться со списком ее проектов в Алматы: компания достраивает ЖК LUMIERE, ESTET, RIVIERA Plus, AUEZOV CITY. На следующий год запланирована сдача ЖК NEOPARK (в квадрате улиц Момышулы, Монке би, Онгарсыновой и проспекта Рыскулова) и JAN DOSTAR – оба уже высотой в 9 этажей.
По мнению Сусар Сейітжан из BI Development Almaty, наиболее перспективными районами для застройки ее компания видит западный и восточный полицентры: там можно реализовать концепцию «города в городе», где жители «получают комфортную среду, не выезжая в центр».
Компания уже активно там строит. Строительство Arena City (западные ворота города) – началось в 2022 году, возводятся и Dream City (восточные ворота города). BI Group намерен продолжать развитие бигвиллей в Алматы, тех самых «городов в городе».
«Бигвилли развиваются в новых точках роста, что позволяет нам формировать доступное жилье по оптимальной цене, создавать самодостаточные районы с развитой инфраструктурой, снижая нагрузку на центр города и, что не менее важно, привлекать инвесторов и новых жителей, поддерживая темпы урбанизации.
В 2024 году мы запустили 27 новых проектов и планируем сохранить аналогичный темп в 2025 году, с дальнейшим увеличением объемов строительства», – приводит цифры Сейітжан.
Бикетов считает западный и восточный полицентры интересными проектами в долгосрочной перспективе:
«Полицентры привлекают за счёт довольно выгодной цены, нового дизайна, удобных планировок, постройки новых садиков, торговых центров, школ и так далее. Но это именно в долгосрочном периоде, если же мы берём в краткосрочном периоде для решения вопроса жилья, те же самые студенты, которые приезжают каждый год, будут покупать жилье именно в центре, вторичку».
При этом на цены будет влиять решение транспортных проблем. Так Бикетов отмечает, что квартиры по проспекту Абая, которые продавала его компания, после пробивки станций метро стали продаваться лучше – интерес и спрос выросли на 15-20%.
Архитектор Бекзат Аманжол настроен скептически насчет развития окраин города, отмечая, что там нет самой элементарной инфраструктуры.
«Все люди на машинах, нет тротуаров, негде пройти с коляской. Сделайте мастер-план, оставьте место для школы, для клиники, для станции автобусов, разграничьте дороги на сегменты, чтобы была дорога и тротуары, нет, просто отдали на растерзание. Это происходит за Aport Mall East. То же самое с Калкаманом произошло. То же самое сейчас происходит с районом MEGA Alma-Ata, это тоже полицентр, с районом бывшего Плодоконсервного комбината (RAMS City). Там невозможно находиться. Изначально ты выделяешь в генплане города район и сразу надо пусть на 30 лет вперед, но заложить ветку метро, оставь эту инфраструктуру для этого места. Как это работает в других городах: определяется место для застройки и ведутся туда коммуникации - метро или ЛРТ», — говорит он.
Он отмечает, что мало кто из горожан осознанно выбирает район и покупает недвижимость с учетом места работы, школ, детских садиков и т.д.
«Даже 9 этажей - много»
Архитекторы-активисты несколько лет боролись за снижение этажности, считая, что ее нужно ограничить в 6-7 этажей. Но в итоге акимат Алматы выбрал компромисс в 9-12 этажей.
Сусар Сейітжан из BI Development Almaty отмечает, что ограничение этажности напрямую влияет на стоимость жилья: «Поскольку земля теперь используется для реализации меньшего числа этажей, её цена распределяется на ограниченную площадь, что делает квадратный метр жилья более дорогим».
Риэлтор Александр Бикетов пока не видит изменений на рынке, связанных со снижением этажности – многие проекты еще достраиваются по старым нормам.
Что касается строительства в центре города, то ограничение было введено давно.
«Такие вещи влияют на стоимость квадратного метра в конкретном жилом комплексе на увеличение, но относительно рынка это небольшой процент. Все-таки массово на рынок это не повлияло. Это повлияло на определенные сегменты и виды недвижимости, по большей части на категорию бизнес класса», – говорит Бикетов.
Архитектор Бекзат Аманжол много лет отказывается проектировать ЖК, потому что «против строительства этих монстров»: «Даже 9 этажей – это уже монстр, это уже негуманное пространство. Оно вокруг себя требует огромного зеленого каркаса, а его нет. У людей всего лишь 20 соток земли, они на них строят 20-этажные здания.
Капсулированная жизнь влечет социопатию, неумение коммуницировать и дальше по накатанной: соседи друг друга не знают, в один садик, школу дети не ходят, это большая проблема для города. Поэтому городская среда становится неприятной, враждебной. Мы застраиваем город, а потом на первых этажах начинаем открывать клиники и детские сады».
Что происходит со «вторичкой»?
По сравнению со многими новыми ЖК старый фонд жилья выглядит гуманнее к горожанину.
Бикетов сравнивает ситуацию в Алматы с Астаной: в столице больше 50% — это новое жильё, построенное в последние десятилетия. В Алматы рынок новостроек в общей сложности занимает порядка 30%.
При этом он отмечает, что ввод нового жилья не компенсирует тот спрос, который есть на рынке. Поэтому люди, которые не могут купить квартиру на первичном рынке, уходят на вторичный. А он всегда догоняет первичный рынок по темпу роста.
Лукьяненко считает, что на данный момент недвижимость советского жилого фонда имеет тенденцию к снижению цен: «Тут важно понимать, что именно подлежит анализу. Цены в рекламе? Но квартиры висят в объявлениях от 6 месяцев и более. А если говорить о ценах фактических сделок, то они происходят по цене предложения покупателей. Покупатель диктует цену».
Бикетов же напротив считает, что вторичное жильё в центре города останется дорогим, а спрос на него будет только расти. Он объясняет это тем, что новостройки ещё возводятся и там есть проблемы с инфраструктурой и постоянные пробки.
«В центре города цена будет складываться из нескольких факторов. Первый — это спрос и предложение, спрос в центре гораздо больше, чем предложений. Второй — это коммунальные и эксплуатационные платежи. Третий — инфраструктура более развита. Четвертый — экономия времени на передвижение. За счёт этого цены в центре города снижаться не будут», — рассказывает риэлтор.
У компании Бикетова есть часть клиентов, которые уже продают свои квартиры в новостройках для того, чтобы переехать в центр. Тем самым они экономят время и деньги на проезде и на коммунальных расходах.
Поддержите журналистику, которой доверяют.
