Что происходит с ТРЦ Forum Almaty

21 октября состоялось техническое открытие крупнейшего торгово-развлекательного центра в Казахстане – Forum Almaty. Общая площадь ТРЦ составляет 155 тысяч кв.м., в том числе сдаваемой в лизинг - 70 тысяч кв.м. Подземный паркинг рассчитан на 1200 мест, наземный на 300 мест.

Заполняемость торговых площадей на дату технического открытия составила порядка 10%: основной упор пришелся на 1-й и 5-й этажи. Были запущены: супермаркет «Рамстор», кофейня Costa, кофейня Кофебум, магазин электроники Сулпак, развлекательные парки (Эврикум, Аспан), фудкорт (Hardees, Алые паруса, BBQ), а также несколько компаний ритейла. До конца года менеджмент ТРЦ планирует заполнить до 40% торговых площадей.

Со слов генерального директора управляющей компании DS Property Юлии Ким дата официального открытия намечена на март-апрель 2019 года, к тому времени заполняемость торговых площадей возрастет до 70%.

По утверждению Ким, на момент передачи торгово-развлекательного центра учредителями ТОО «Форум Алматы» в управление компании DS Property, готовность объекта составляла 95%. Название Forum Almaty решено было оставить.

Первоначально проект ТРЦ разрабатывался при участии одной из крупнейших турецких компаний «Тюркмолл», которая является учредителем более 25 торгово–развлекательных центров в Турции.

«У нас было несколько проектов, один из которых — строительство торгово-развлекательного центра в Алматы, - рассказывает экс-руководитель ТОО «Форум Алматы» Алихан Шамилов. - Мы представили бизнес-планы на рассмотрение руководства Казкоммерцбанка и получили акцепт на строительство ТРЦ».

Таким образом, проект Forum Almaty на 100% финансировался за счет банковских средств.

В 2013 году ТОО «Форум Алматы» начало строительство торгово-развлекательного центра на месте заброшенного котлована — до него там были одноэтажные дома.

Шамилов утверждает, что при строительстве объекта учитывалась инфраструктура района (жилые комплексы, учебные заведения, наличие предприятий торговли и общепита) и подъездные пути — в случае непредвиденного трафика по проекту планировалось установить светофор на пересечении улиц Сейфуллина и Никитина.

Что касается стоящей рядом АЗС, то, по словам Шамилова, перед началом возведения здания была проведена экспертиза, отступление от цистерн произведено согласно всем утвержденным нормам и требованиям.

Компания «Тюркмолл» не принимала участие в строительстве объекта, ее миссия заключалась в управлении самим строительно-монтажным процессом, а также в привлечении арендаторов. В качестве подрядчика строительных работ была задействована компания Ata Stroy.

Строительство шло по плану, пока в 2015 году не произошла девальвация тенге. В это время у ТОО «Форум Алматы» возникли первые сложности: арендаторы, с которыми уже были договоренности, захотели выйти из проекта, обосновывая это ухудшением финансовой ситуации на рынке и возросшей в тенговом эквиваленте суммы арендной платы (почти вдвое).

Вместе с тем Алихан Шамилов утверждает, что они не отказали ни одному арендатору, который хотел вернуть свой взнос и уйти. «Несмотря на это, заполняемость арендных площадей у нас оставалась на уровне 50-52%, к тому же дополнительные 25% арендаторов готовы были «зайти» сразу после открытия», - утверждает он.

В августе прошлого года ТРЦ снова анонсировал о своем открытии. Объявили даже дату - 24 сентября 2017 года. В тот же период основной инвестор — «Казкоммерцбанк» объявил о смене собственников.

Из-за остановившихся инженерных работ ТРЦ в эксплуатацию к оговоренному сроку не сдали. Намеченное на сентябрь открытие сорвалось, а через три месяца у турецких учредителей всплыла первая выплата по кредиту. В связи с отсутствием каких-либо финансовых поступлений, ТОО «Форум Алматы» был не способен оплачивать долги перед банком. Из-за этого руководство Казкоммерцбанка приняло объект на свой баланс и передало в Фонд стрессовых активов. Несколько позже ТРЦ продали новым владельцам — DS Property.

«Вероятно, у Банка возникли сомнения по поводу окупаемости проекта, сможем ли мы заполнить торговые помещения в связи с экономическим кризисом, соответственно, в состоянии ли будем дальше выплачивать за кредит, - полагает Шамилов. - В свою очередь, мы предложили DS Property оставить «Тюркмолл» в качестве управляющей компании, но они ответили отказом».

Шамилов по-прежнему считает, что у ТРЦ Forum Almaty большие перспективы, а техническое открытие стало хорошим решением для того, чтобы привлечь новых арендаторов.

«Даже в условиях кризиса рынок не стоит, - убеждена генеральный директор DS Property Юлия Ким. - Мы видим это исходя из возрастающей заинтересованности со стороны новых арендаторов». По ее заявлению, управляющая компания DS Property сохранила все условия договоров с арендаторами, подписанные с предыдущим учредителем Forum Almaty. «В отношении арендной платы мы применяем гибкий подход, идем либо на процент от оборота, либо на частичный фикс, либо на процент» - пояснила Ким.

Средняя стоимость аренды для представителей розничной торговли начинается от $40 за 1кв.м.

Арендатор Аида Иманкунова подписала договор еще с предыдущим владельцем ТРЦ. С ее слов, она очень боялась потерять деньги, вложенные в качестве гарантированного взноса — порядка 1 миллиона тенге. «За эти 1,5-2 года с момента заключения договора с ТРЦ Forum Almaty, его открытие переносилось около 9 раз. Руководство ТРЦ обосновало это тем, что они не успевают закончить какие-то работы, потом были проблемы с банком, в связи с объединением Казкома и Халыка, а затем передача объекта новому владельцу, - говорит предпринимательница. - При этом мои деньги, можно сказать, зависли в воздухе, не говоря уже о том, что за это время я могла бы пустить их в оборот и даже с минимальной накруткой заработать неплохой доход». По ее утверждению, даже не считая этих денег, она понесла существенные потери, так как закупила партию товара для реализации, которая теперь просто лежит на складе. «Я работаю с кожей, а этот материал имеет свойство портиться, к тому же спрос на устаревшие модели тоже падает, в итоге мне придется пустить этот товар на скидки»,- объясняет арендатор.

«Мне повезло, что у меня есть еще дополнительный заработок: я могу вытащить деньги и пустить их снова в оборот, а тем, кто взял кредит в банке, открыл свой бизнес с нуля, и не смог погасить вовремя, придется тяжело» - полагает Иманкунова.

Помимо этого, экономический кризис и снижение покупательской способности также сказались и на ее бизнесе: «Если раньше ко мне приходили постоянные клиенты и покупали по 4-5 пар обуви за раз, при этом никогда не просили скидки, то теперь в лучшем случае они купят 2 пары, и еще я делаю им скидку». Несмотря на то, что многие бутики сейчас сворачивают свою деятельность в торговых центрах, предпринимательница все-таки надеется, что окупит свою точку в ТРЦ Forum Almaty в течение полугода.

Одной из причин, почему бренды сейчас закрываются, она назвала жадность. «Некоторые устоявшиеся марки до сих пор не могут забыть докризисные времена, когда их товар пользовался большим спросом, накрутка тогда составляла порядка 500-700%, теперь они принципиально не хотят снижать цены и в итоге не могут оплатить даже аренду», - считает Иманкунова.

На вопрос, не проще ли тогда открыть онлайн-магазин и работать дистанционно по предзаказу, предпринимательница ответила, что она пыталась это сделать, но большого спроса со стороны покупателей не заметила. «Казахстанцы в большинстве своем предпочитают ходить из бутика в бутик, выбирать товар, трогать его и примерять. Онлайн-магазин – для тех, у кого нет времени, но, как правило, у наших граждан оно есть», - уверена арендатор.

Генеральный директор управляющей компании DS Property Юлия Ким рассчитывает, что заполняемость ТРЦ «Форум Алматы» до официального открытия составит не менее 7000-10000 человек в день, но по мере популяризации объекта увеличится до 20000-25000 посетителей. «Безусловно, колебание курса и нестабильная экономическая ситуация будут еще влиять на спрос населения и его потребности, но по нашим подсчетам средний чек на одного потребителя должен быть примерно 15000 тенге. Пока мы планируем окупить проект в течение 10 лет», - говорит Ким.

По мнению Нины Лукьяненко, директора Агентства недвижимости DIXI, город Алматы уже испытывает некоторое насыщение торгово-развлекательными центрами, поэтому посещаемость и востребованность ТРЦ Forum Almaty будет зависеть, главным образом, от того, что нового посетителям они смогут предложить. «Совершенно новые форматы общепита, развлечений, новые концепции кинотеатров, не просто скидки по поводу открытия, а новые маркетинговые акции по привлечению клиентов - только такой подход сможет привлечь большое количество посетителей, - убеждена она. - Я бы назвала эту тенденцию неким переходом от формата торгово-развлекательных центров к формату ритейл–парков».

Также важным моментом является удобство подъездных путей и возможности для свободной парковки.

Наличие рядом АЗС тоже не является привлекательным моментом. Однако успех данного объекта, по ее словам, будет зависеть от грамотно выработанной концепции: насколько правильно будет рассчитано пропорциональное соотношение торговых, развлекательных и других площадей.

«Я считаю, что основная задача для Forum Almaty — получить якорных арендаторов, на которых пойдут люди. Если бренд не будет достаточно востребован, это скажется на прибыльности и, соответственно, на его платежеспособности как арендатора», - говорит специалист по коммерческой недвижимости.

По ее утверждению, сегодня никого не удивишь просто торговыми бутиками или закусочными, и это явилось основной причиной краха таких центров как «Алмалы» и Silk Way City, которых не спасли даже кинотеатры, а все из-за того, что стала невостребованной форма локации предлагаемых ими услуг.

«Сейчас очень популярно проводить время в таком месте, где каждому члену семьи есть чем заняться. Поэтому перечень товаров и услуг должен быть максимально разнообразным, - объясняет Степаненко. - Менеджерам ТРЦ необходимо учитывать, что для современного человека на первом месте стоит время».

Что может предложить ТРЦ Forum Almaty? В перспективе там предусмотрено три развлекательно-образовательных парка для детей. Отдельно создана зона масс-маркета для молодежи. «В числе наших арендаторов: Сулпак, Технодом, Рамстор, Эврика, Mango, Kimex, Costa, Starbucks, Кофебум, KFC, Burger King и многие другие», - перечисляет генеральный директор DS Property.

По ее словам, сегмент luxury в ТРЦ «Форум Алматы» открывать не планируется, вместо него будет выделена зона для небольшого премиум-сегмента.

В ближайших планах у компании внедрить кэтсдогфрендли-зон для посетителей, которые имеют животных (ветаптека, пэтстор, грумер).

«У нас много террас и балконов. Этим мы отличаемся от других ТРЦ», - констатировала Юлия Ким.