Элитные соседи

С прошлого года жители Погрангородка − района в верхней, предгорной части Алматы, регулярно выходят на акции против строительства элитного жилого комплекса. Он должен расположиться на территории, которая раньше принадлежала Научному центру акушерства, гинекологии и перинатологии.

Строительство здесь ведет ТОО «Enterprise Development Group», нынешний собственник участка размером 0,86 гектара. Учредителями этой компании являются ТОО «Кипрос», принадлежащее олигарху Тимуру Кулибаеву, а также его сын Алтай Аскар и бизнесмен Артур Арингазин.

Конфликт между застройщиком и жителями Погрангородка начался с того, что из-за отсутствия объездных путей строительная техника передвигалась по небольшой внутридворовой дороге и неизбежно блокировала ее. Пытаясь организовать альтернативный проезд к участку, застройщик стал принуждать жителей продать примыкающие к нему гаражи. После отказа, а также увидев организованное сопротивление своей работе, застройщик стал угрожать инициативной группе. Градус конфликта это только повысило, а отступать жители не стали.

Они неоднократно обращались к президенту Касым-Жомарту Токаеву с просьбой вернуть землю Научному центру. Токаев еще в 2019 году объявил, что в Алматы необходимо запретить плотную и точечную застройку, а вместо этого увеличить число парковых зон. Письма отправлялись и акиму Бакытжану Сагинтаеву, который заверял инициативную группу, что стройки близ Научного центра быть не должно.

Суды с одним итогом

Весь прошлый год различные ведомства пытались добиться приостановки строительства через суды. Однако застройщик выигрывал их и возобновлял работы.

В июне прошлого года управление городского планирования и урбанистики впервые приостановило разрешительные документы застройщика, сославшись на жалобы жителей и общественности. В ведомстве объяснили это решение тем, что застройщик не выполнил условия в части организации дорожного движения.

В октябре 2021 года ТОО Enterprise Development Group подало иск против управления, и выиграло. Суд посчитал, что приостанавливать уже утвержденные документы незаконно, а «жалобы граждан не могут служить основанием для принятия решений государственными органами». Спустя три месяца апелляционный суд оставил это решение в силе.

В августе 2021 года управление градостроительного контроля также обращалось в суд, чтобы признать недействительным постановление акимата Алматы 2003 года об отчуждении земли у Научного центра, подписанное тогдашним акимом Виктором Храпуновым. Как сообщали Vласти в аппарате акима города, суд прекратил производство по этому делу.

В ноябре, на еще одних судебных слушаниях, управление градостроительного контроля попыталось признать недействительным договор, согласно которому в 2003 году акимат в лице Храпунова продал участок земли Научного центра площадью 0,86 гектар ТОО «Кит Групп». Суд первой инстанции отказал управлению в иске, посчитав, что акимат ничего не нарушал, поскольку является собственником земли, а не землепользователем. ГАСК подал апелляцию на это решение, но материалы пока не поступили в суд.

Однако именно на этом процессе стали проясняться некоторые подробности и версии того, как участок, некогда принадлежавший Научному центру, оказался в частной собственности. В этом же судебном разбирательстве упоминался еще один участок земли научного центра размером 0,53 гектар, возможно отчужденный в том же 2003 году. О его судьбе достоверно ничего не известно.

Как Кулибаев стал собственником участка: несколько версий

В июне 2021 года, после обращения жителей Погрангородка, комитет по управлению земельными ресурсами Минсельхоза провел проверку в отношении акимата Алматы на предмет законности принятых решений. Проверка показала, что при отчуждении земельного участка площадью 0,86 га был «грубо нарушен 2 пункт 39 статьи Земельного кодекса», согласно которому государственный землепользователь не вправе отчуждать вверенное ему имущество.

Комитет установил, что при принятии постановления о продаже участка компании «Кит Групп», акимат Алматы и его подведомственные организации действительно допустили нарушения. Они не имели права отчуждать землю Научного центра (общей площадью 5,45 гектар), поскольку он не является ее собственником. У Научного центра есть лишь право постоянного землепользования, разрешающее ему управлять лечебно-оздоровительным комплексом.

По результатам проверки комитет отправил в акимат предписание об устранении нарушений и привлечении всех причастных лиц к дисциплинарной ответственности. Минсельхоз также передал материалы в управление градостроительного контроля Алматы «для проведения судебно-исковой работы». После этого в сентябре ГАСК подал иск против акимата Алматы, ТОО «Кит Групп» − первого покупателя отчужденного участка площадью 0,86 гектар, и ТОО «Enterprise Development Group» − нынешнего собственника этой земли.

Кто был собственником земли на момент отчуждения от территории Научного центра и как оно было произведено? На этот вопрос нельзя ответить однозначно.

Есть два документа, которые наделяют Научный центр разным правом распоряжаться своей территорией. Из них вытекают две версии того, как земля перешла в частные руки.

Первый документ − это акт на право землепользования, который получает Научный центр на основе решения акима Виктора Храпунова от 19 января 2001 года. Этот акт предполагает, что Научный центр не является собственником вверенной ему территории, но может эксплуатировать и управлять расположенными на ней объектами.

Согласно более ранним документам земельно-кадастрового дела, в 1976 году Алма-Атинский областной совет депутатов трудящихся передавал земельный участок в 12 гектаров в постоянное пользование одному из управлений министерства здравоохранения Казахской ССР Талгарского района Алма-Атинской области. На этой территории предполагалось построить клинику. Сегодня ее часть занята медицинскими и хозяйственными объектами Научного центра.

В ходе судебных прений 29 ноября 2021 года Евгений Зеленский, юрист ТОО «Enterprise Development Group», настаивал на том, что сделка была совершена законно. Участок, по его словам, был приобретен не у государственного землепользователя, а у собственника земли – «государства в лице акимата», который имел право его отчуждать. Зеленский апеллировал к постановлению акимата Алматы от 2003 года, которое подписал Храпунов, как глава администрации города.

Юристка Асель Есентугелова считает, что акимат действительно мог произвести отчуждение участка. Но эта процедура предполагает согласование всех действий с комитетом по управлению земельными ресурсами Минсельхоза, так как собственником земли является не акимат, а государство. Произвести отчуждение какого-либо земельного участка от территории Научного центра акимат мог лишь обратившись в орган центральной власти, принимающий решения об отчуждении госземли.

Из упомянутого выше ответа комитета по управлению земельными ресурсами Минсельхоза следует, что сделка по продаже 0,86 гектар земли не была с ним согласована.

При этом существовал и второй документ – акт на право собственности на земельный участок, полученный Научным центром при неизвестных обстоятельствах. Vласти не удалось выяснить и то, когда был получен этот документ. Однако его наличие упоминается в постановлении акимата от 2003 года, где Храпунов называет этот акт утратившим силу.

В исковом заявлении ГАСК, имеющемся в распоряжении редакции, говорится, что 26 сентября 2003 года между ТОО «Кит Групп» и Научным центром был заключен договор мены. Согласно ему, Научный центр отчудил два участка площадью 0,86 и 0,53 гектар, чтобы передать их ТОО «Кит Групп» в обмен на две двухкомнатные и одну трехкомнатную квартиры. Этот договор подписала тогдашний директор Научного центра Нагима Мамедалиева.

Во время судебных заседаний стало известно, что в материалах дела есть еще одно письмо Научного центра, разрешающее передать земельный участок ТОО «Кит Групп». Это решение было принято на общем собрании коллектива, организованном после того, как 16 сентября 2003 года почетный директор Научного центра Нина Каюпова подписала акт приема-передачи на эти же земельные участки.

Опрошенные Vластью юристы убеждены, что Каюпова, обладая лишь символическим статусом, не имела юридического права подписывать такие документы. Оно есть только у первого руководителя, которым на тот момент была Мамедалиева.

В разговоре с Vластью Мамедалиева сообщила, что отчуждение происходило не при ней, а при Каюповой: «Когда я приступила к обязанностям директора, отчуждение уже было произведено. И в договоре [который я подписывала] было сказано, что они должны нам построить прачечную на территории. Я уже была поставлена перед фактом, что они забирают эту землю. Я не знаю, кто все подписывал». Каюпова не ответила на звонки корреспондента Vласти.

По словам Мамедалиевой, прачечная и гараж для скорых были построены на территории Научного центра, и она следила за тем, чтобы они были оборудованы правильно. То, что эти постройки действительно появились в середине 2000-х годов, показывают спутниковые снимки.

Тем не менее после подписания акт приема-передачи земельных участков Научного центра был отправлен в Алматинский городской комитет по управлению земельными ресурсами. 19 сентября 2003 года ТОО «Кит Групп» обратилось с заявлением о приобретении двух земельных участков, и позднее земельная комиссия вынесла положительное заключение об их отчуждении в пользу ТОО «Кит Групп».

Заключение договора мены и составление акта приема-передачи не были бы возможны без акта на право собственности на землю. Юристка Есентугелова отмечает, что статус и юридическая сила этого договора мены непонятны, поскольку акимат не имел полномочий наделять Научный центр правом собственности на землю.

В конце декабря 2021 года на пресс-конференции жителей Погрангородка юрист ТОО «Enterprise Development Group» Евгений Зеленский тоже настаивал на том, что договор мены, заключенный с Научным центром, не имеет юридической силы, так как не был нигде зарегистрирован. Кроме того он утверждал, что не знает, кому сейчас принадлежат указанные в договоре мены квартиры.

Что планировалось сделать с отчужденными земельными участками?

На участке площадью 0,86 гектар планировалось возвести офисное здание с паркингом. Однако юристка Асель Есентугелова предполагает, что изначально акимат собирался отчуждать его под благоустройство: «Согласно советским СНИПам, это был рекреационный участок. Он вряд ли мог предназначаться для жилой застройки, поскольку расстояние 50-100 метров между Научным центром и жилой застройкой представляло собой санитарно-защитную зону. Но этот факт требует проверки».

Vласти не удалось выяснить, что произошло со вторым участком размером 0,53 гектар. Акимат города не ответил на вопросы Vласти. Жители Погрангородка предполагают, что на этом участке, вплотную прилегающем к территории Научного центра с западной стороны, сейчас располагаются элитные частные дома.

Вот так выглядит интерьер одного из них. Он, согласно объявлению на сайте Krisha.kz и спутниковым снимкам, был построен в 2004 году. Вероятно, эти участки изначально не входили в территорию Научного центра. Однако они, скорее всего, входили санитарно-защитную зону вокруг учреждения.

“Един во многих лицах”

В конце 2003 года ТОО «Кит Групп», заключившая договор с акиматом Алматы в лице Храпунова о передаче в частную собственность участка площадью 0,86 гектар, полностью принадлежало ТОО «Фирма Алмэкс». Мажоритарными акционерами последней являлись предприниматель Тимур Кулибаев (50%) и его супруга Динара (20%), средняя дочь Нурсултана Назарбаева.

На момент продажи земельного участка его кадастровая стоимость составляла немногим более 12 млн. тенге (около $80 тысяч).

В следующие 15 лет участок не застраивался и перепродавался между компаниями и людьми, связанными или близкими к Тимуру Кулибаеву. В итоге, после четырех таких сделок его стоимость к 2014 году взлетела в 53 раза.

«Участок стали перепродавать из-за устойчивого роста инфляции и стоимости земли, чтобы актуализировать или поднять цену. Кроме того, частые продажи позволяли избегать внимания со стороны государства, которое могло бы озаботиться нецелевым использованием участка», − объяснила Есентугелова.

ТОО «КИТ Групп» заключила первый договор купли-продажи земельного участка с предположительно связанной стороной в конце июня 2005 года. Покупателем стало ТОО «SAT&Company», генеральным директором которого был Нурлан Абдуов.

С 2004 по 2005 год Абдуов работал первым заместителем генерального директора ТОО «Меркурий». Vласти не удалось найти регистрационные документы и отследить изменения собственников компании, но известно, что в 2006 году она преобразуется в АО «Меркурий». А его единственным акционером стало подконтрольное Кулибаеву ТОО «Кипрос».

Примечательно также то, что с сентября 2004 года по апрель 2005 генеральным директором ТОО «Меркурий» был Кенес Ракишев, один из главных бизнес-партнеров Кулибаева. К концу 2008 года Ракишев возглавит совет директоров ТОО «SAT&Company». А в апреле 2010 года уже Кулибаев приобретет 6,85% акций этой компании, после того как она будет преобразована в акционерное общество.

В следующий раз АО «SAT&Company» продала земельный участок 0,86 гектар только в январе 2014 года. Незадолго до этого земля находилась в залоге у Казкоммерцбанка, что, по всей видимости, было основной причиной длительного удержания земли этой компанией.

Затем участок у АО «SAT&Company» приобрело ТОО «Кипрос», единственным владельцем которого с 2007 года является Кулибаев. Стоимость земли площадью 0,86 гектара к тому моменту составит 229,75 млн. тенге ($1,2 млн.).

ТОО «Кипрос» не стало долго держать на балансе эту землю, и уже в апреле 2014 года продало ее ТОО «Алатау». Последняя связана с Кулибаевым через учредительницу и руководительницу Раушан Сагадиеву, которая с 2007 по 2011 годы была директором ТОО «Кипрос» и работала в ТОО «Меркурий» с 2005 по 2006 год.

Однако спустя месяц ТОО «Алатау» передало земельный участок 0,86 гектар ТОО «Enterprise Development Group», которой владело наполовину. При этом учредителями ТОО «Enterprise Development Group» до сих пор остаются ТОО «Кипрос» Кулибаева, его сын Алтай Аскар и бизнесмен Артур Аргингазин.

Согласно договору сделки, формальной целью ТОО «Алатау» было увеличить уставный капитал ТОО «Enterprise Development Group» с помощью трансфера участка.

В ходе трех сделок, проведенных за четыре месяца 2014 года, рыночная стоимость участка выросла почти в 3 раза до 646,49 млн. тенге ($3,5 млн.).

После этой операции земля простаивала еще год. В апреле 2015 года ТОО «Enterprise Development Group» добилось того, чтобы акимат постановил изменить целевое назначение земли «для строительства многофункционального комплекса с паркингом». Целевое назначение земли будет меняться еще несколько раз, пока в 2019 году земельная комиссия в последний раз не перепрофилирует ее под строительство элитного ЖК с подземным паркингом. Сами же строительно-монтажные работы начнутся 12 мая 2021 года.

В конце января 2022 года, после безуспешного завершения основных судебных слушаний, жители Погрангородка вновь организовали протест против застройки.

ГАСК приостанавливал архитектурно-планировочное задание застройщику еще 11 июня 2021 года. Но 19 января 2022 года, по словам жителей, на территории Научного центра вновь появились КамАЗы. Как сообщили Vласти в акимате, 20 января суд уже в апелляционной инстанции признал приостановку разрешительных документов застройщика незаконной.

Представитель ГАСК ответил, что замеченные КамАЗы занимались вывозом мусора. «Строительные работы не ведутся», − заверил протестующих заместитель руководителя управления градостроительного контроля Олжас Тулебаев. Он также сообщил, что его ведомство уже подало жалобу в апелляционную инстанцию относительно передачи земель Научного центра в частную собственность, однако материалы дела еще не поступили в суд.

Этот участок оказался упомянут и в первом громком решении нового акима Алматы Ерболата Досаева, поручившего приостановить все строительные работы на 19 участках в городе до выяснения всех обстоятельств. Земли Научного центра в сообщении акимата были упомянуты отдельно.

Решение акима, очевидно, временное, а по-настоящему остановить застройщика сможет только суд. Изменится ли настроение суда, весь 2021 год встававшего на сторону застройщика?