«Исключительный» проект

«Очень много обсуждений»

В управлении городского планирования и урбанистики Алматы на запрос «Власти» сообщили, что общественные слушания по проекту прошли 24 июля прошлого года. Протокол слушаний в управлении не предоставили, его нет также на сайтах акиматов — городского и районного, а также на специальном портале, где публикуются подобные документы — ecoportal.kz.

Застройщик так и не ответил на запрос «Власти», который был отправлен несколько раз. При этом на встрече с депутатами правящей партии «Аманат» компания прямо заявила, что новых слушаний проводить не планирует.

Заместитель генерального директора Rams Казахстан Еркын Байбатыров утверждает, что слушаний было «очень много» и в них больше нет необходимости, поскольку они проводятся до согласования проекта.

Проект RAMS Beyond Almaty действительно был согласован градостроительным советом в феврале этого года. Это произошло уже после того, как в городе был введен запрет на строительство выше 9 этажей между проспектами Абая и аль-Фараби.

Норма о запрете предусматривает исключения — если проект является уникальным. И именно на этом пытается акцентировать внимание застройщик.

«Мы привлекаем ультра-люкс категории отель. Считаем, что это даст импульс развитию туристического кластера не только Алматы, но и Центральной Азии», - заявили в компании.

«Без социальных объектов и с пробками»

На встрече с депутатами мажилиса проект презентовал директор по продажам компании Ислам Пенюков. Он рассказывает, что проект займет «4,7 гектара территории, 2 гектара зеленых зон, инвестиции в размере $500 миллионов, 2,5 тысячи новых рабочих мест, 25 тысяч ожидаемых посетителей ежедневно». Пенюков уверен, что проект «станет новым символом города Алматы — на уровне гостиницы «Казахстан».

В Rams также утверждают, что их проекты сопровождаются социальными объектами: «Мы в своих проектах также предусматриваем социальные объекты, на территории жилых наших комплексов строящихся, мы выделяем земельные участки под строительство школ, детских садов. Также выделяются земельные участки наши же, которые в нашей собственности для развития досуга горожан».

Мажилисмен Сергей Пономарев в ответ на это напомнил о предыдущих обещаниях компании, связанных с другим проектом — RAMS City:

«Компания RAMS пообещала выстроить большой человейник, самый большой в Казахстане, благоустроить его, озеленить его, сделать зону на реке Малая Алматинка длиной два километра вдоль RAMSа, где плодоконсервный комбинат от Жандосова до улицы Утепова, снести частный сектор и сделать 7-гектарный большой сквер с фонтанами для места отдыха не только для жителей RAMS City, но и для всех алматинцев. Ничего подобного не было сделано. Сейчас вы даете новое обещание. Сейчас вокруг RAMS City словно опухоль раковая расползаются автомобили, которые не могут вместиться. Вы такую же бомбу замедленного действия проектируете сейчас», - заявил депутат.

В управлении городского планирования и урбанистики в ответ на запрос «Власти» о том, предусмотрено ли строительство социальных объектов в рамках Rams Beyond Almaty, сообщили, что согласно проекту детальной планировки севернее ЖК «AFD Plaza», восточнее ЖК «Central Avenue» (на территории существующей частной жилой застройки) предусмотрены учреждения образования и здравоохранения.

О том, частные они будут или государственные, кем и когда будут построены - в управлении не сообщили.

Депутат Пономарев сомневается в социальной ценности проекта: «Городу очень нужны парки, скверы, больницы, поликлиники, детские сады, школы, парковки, места отдыха. Что из всего этого вы можете предложить городу? Боюсь, что ничего. Вы говорите о том, что вы помогаете решать социальные проекты, но мы не ощущаем этой помощи. Мы видим, что в конечном итоге небольшая группа состоятельных людей получит еще одно место для досуга и бизнеса, тогда как подавляющее большинство алматинцев от этого проекта только пострадает».

Мажилисмен, как и до него многие общественные деятели, обеспокоены будущей транспортной ситуацией в районе.

Пономарев отметил, что пересечение улиц Тимирязева Сейфуллина и без того перегружено: «На обеих этих улицах запрещена парковка. Следовательно, автомобили должны находиться внутри. По количеству парковок это интересует».

Отвечая на замечания депутата, Ислам Пенюков пояснил, что в рамках проекта предусмотрен трехуровневый паркинг с доступом как для жильцов, так и для посетителей, а также гостевые парковочные места на территории.

Проектировщик Юрий Данилкин при этом отметил, что RAMS Beyond Almaty изначально задуман как деловой центр, а не жилой массив: «Основная часть данного комплекса не является жилой. Здесь будут располагаться офисные части, торговые пространства. Процент жилой застройки там минимальный, на данной территории, на сегодняшний момент, строительство школы, детских садов не предусмотрено», - уточнил он.

Пономарев в ответ на это подчеркнул, что люди будут приезжать на территорию комплекса на личном авто, и что узкие улицы, особенно Тимирязева, где строится BRT, не выдержат транспортную нагрузку.

Руководитель проектов «STEP. Транспортные решения»/Future of Mobility» Ян Погуца, представленный на презентации проекта как разработчик транспортных решений для комплекса, заявил, что перегруженная инфраструктура — это «проблемы, не только для этой территории характерны, они вообще про весь город».

«Помимо того, что мы занимаемся разработкой решений внутри самого комплекса, мы комплексно работаем и разрабатываем прилегающую территорию. То есть мы готовим улицу Сейфуллина, мы готовим улицу Тимирязева, аль-Фараби, внутренние все проезды для того, чтобы поток, который приезжает в объект, не встал в пробку. И чтобы инфраструктура была удобна для того, чтобы можно было добираться на общественном транспорте», - заявил он.

Что касается улиц Сейфуллина и Тимирязева, Погуца пояснил, что речь идет об изменениях, необходимых для адаптации этих магистралей к новому комплексу: «Мы рассматриваем минимальные по интервенции изменения, чтобы оперативно быстро в пуск этого комплекса адаптировать инфраструктуру. Добавить необходимые развороты, изменить организацию светофоров, где-то сделать переразметку, где-то сделать локальную ширину. Но при этом все эти минимальные мероприятия комплексно позволят справиться инфраструктуре с теми потоками, которые сюда приедут. Наша задача — создать такую инфраструктуру, которая позволит на автобусах приезжать быстрее, комфортнее, чем на личном транспорте. К этому как раз и стремимся».

«Появление высотных кластеров — естественный процесс»

Архитектор Давид Камински отмечает, что появление высотных кластеров — это естественный процесс для любого города. Спрос на жилье и высокая стоимость земли в конкретных районах способствуют строительству более высоких зданий. В Алматы идея повышенной этажности именно в этой части города закладывалась еще советскими планировщиками.

«Конкретно этот участок, где сейчас планируется строительство небоскреба, это нереализованный, ставший долгостроем проект «Байтерек». В нем предполагалось возведение четырех башен высотой около 20 этажей. К моменту остановки строительства в кризис 2008-го года только одна башня была частично построена, а также фрагменты паркинга и стилобата комплекса», - рассказывает архитектор.

По мнению Камински, главная проблема в районе — не высота зданий, а их однообразие. Город только начинает приходить к пониманию, что архитектура и этажность в пределах одного комплекса должны варьироваться, чтобы избежать ощущения скучного вертикального массива.

В отношении действующего ограничения в 9 этажей Камински отметил, что оно было введено как быстрый ответ на общественный запрос, но получилось излишне упрощенным: «Идея одного сплошного ограничения этажности выше проспекта Абая проста в применении, но не учитывает всего контекста городской среды довольно большой части города, ведь где-то и здание в 5 этажей будет чрезмерно, а где-то и 3 этажа это много. Но возможны ситуации, где наоборот имеет смысл повысить этажность. Момент об уникальности можно трактовать по-разному и он открывает поле для дискуссии».

По его мнению, такая политика приводит к одинаковой застройке с минимальной архитектурной выразительностью. Для более интересного и разнообразного облика города необходимы более тонкие и сложные регламенты, учитывающие наличие социальных объектов, озеленение, видовые коридоры, транспортную доступность, наличие скверов и парков, видовые точки и коридоры (о которых на сегодняшний день дискуссия вообще не ведётся), размещение акцентной и фоновой застройки, ширина улиц, прилегание площадей и парков и многие другие параметры.

«Например, на территориях около станций метро, где имеется достаточная социальная инфраструктура, есть парки и скверы, а сама территория имеет композиционное градостроительное значение, вполне допустимо строить выше 9 этажей. А вот если участок не имеет рядом никакого транспорта, рядом нет ни школ, ни детских садов, то стоит ограничиться 5 этажами, если не меньше. Могут и вовсе возникнуть ситуации, где участок расположен на видовом коридоре и строительство там закроет вид с важной видовой точки на телебашню или один из горных пиков, то ограничение может составить 2-3 этажа или строительство будет невозможно вовсе».

Главной проблемой он считает не столько этажность, сколько отсутствие развитой системы скоростного общественного транспорта (метро, скоростной трамвай, БРТ), и именно этот фактор должен сдерживать застройку. В этом контексте Камински подчеркивает важность подхода Transit Oriented Development (Транспортно-ориентированное развитие), согласно которому плотную и высокую застройку можно развивать только в зонах с развитым общественным транспортом.

«К сожалению, никакого скоростного рельсового транспорта в юго-восточный восточный сектор города не планируется», - говорит Камински.

Что касается аргумента о сейсмической опасности, Камински отмечает: «Многие города по всему миру наглядно демонстрируют, что высотное строительство в условиях сейсмики возможно. Не обязательно приводить довольно банальный пример Японии (хотя самый наглядный)».

Он напомнил, что даже Мехико, переживший множество землетрясений, имеет десятки высотных зданий. «Даже такой близкий нам географически и по ситуации Ташкент, переживший разрушительное землетрясение в 1966 году, сейчас не стесняется высотного строительства и на порядок обошел в этом направлении Алматы. Самое высокое здание Ташкента Nest One имеет высоту 265 метров. То есть высота не коррелирует напрямую с устойчивостью».

«У нас абсолютно отсутствует анализ градостроительного профиля с эстетической точки зрения, не проделана работа по осмыслению этих мест, о том, где нужно расставлять здания, какой высоты. У нас такого анализа нет, и сейчас это происходит хаотично», - отмечает в свою очередь архитектор и член градостроительного совета Айдын Акбай.

По его словам, 40-этажный многофункциональный комплекс с гостиницами сам по себе неплох, но в городе в целом отсутствует общая концепция по высотным объектам и градостроительным акцентам, формирующим визуальный облик. Он отмечает, что это сильно влияет на туристическую привлекательность Алматы и общее визуальное восприятие города.

Акбай пояснил, что конкретно по этому объекту предлагал провести архитектурный конкурс, в том числе на лучший фасад. По его мнению, подобные значимые объекты требуют отдельного анализа и продуманного архитектурного подхода. Однако, как он отмечает «город живет своей жизнью - появляются инвесторы, нужно строить».

По его словам, застройщик действовал в рамках действующего законодательства, однако на уровне города отсутствует ключевая вещь - концепция градостроительного профиля.

Архитектор и член градостроительного совета Жанна Спунер так же, как и ее коллеги, подчеркивает: при проектировании высотных зданий принципиально важно проведение открытых архитектурных конкурсов, чего не было реализовано в случае проекта RAMS Beyond Almaty.

«Являясь одним из инициаторов общего снижения этажности от Абая до аль-Фараби до 9 этажей, разделяю позицию коллег, что в современном городе, конечно, должны быть отдельные выразительные архитектурные доминанты — но только по итогам открытых конкурсов. Члены градсовета рекомендовали провести конкурс, однако, к сожалению, нас не услышали», - отмечает эксперт.

«Считаю себя не в праве давать оценку работе коллег. Однако настаиваю, что знаковые здания появляются именно по результатам конкурсного отбора. Важно не происхождение автора, не региональное или национальное предпочтение, а исключительно качество архитектуры. Это должна быть сильная, запоминающаяся архитектура, способная стать брендом города», - подчёркивает Спунер.

По её словам, конкурс должен проводиться в формате open call — открытого международного отбора. Любой специалист может подать заявку и предложить концепцию здания или комплекса. Все проекты оцениваются жюри в формате слепого голосования. В состав жюри входят исключительно профессионалы. Победившая концепция получает право на дальнейшую разработку.

«Мы также поднимали вопрос о переносе объекта на другую площадку. Но проект реализуется как бизнес, и участок уже выкуплен. От себя я также настаивала на проведении полного комплекса исследований и согласований, особенно по вопросам сейсмической безопасности», — рассказывает Спунер.

При этом Спунер напоминает: Градостроительный совет — лишь рекомендательный орган, а окончательное решение остаётся за городскими властями.

Архитектор уверена, что здание такого масштаба требует архитектуры другого уровня: «Чтобы проект работал на город, он должен быть выдающимся. Тогда возможен эффект Бильбао: хорошая архитектура приносит туристов и даёт экономический импульс. В данном случае мы видим довольно часто встречающуюся архитектуру. Считаю, что такая локация достойна более продуманного подхода. Архитектурный конкурс мог бы улучшить качество проекта. В каждом городе есть высотки, ставшие символами. У нас это, безусловно, гостиница «Казахстан». «Esentai Tower» не смог заменить этот образ».

Спунер обращает внимание на то, что при разработке любого архитектурного проекта нужно анализировать не только архитектурную концепцию, но и её влияние на транспорт, плотность застройки, экономику района.

Архитектор также напомнила, что район застройки уже плотно насыщен жилыми комплексами. Одна из острых проблем — утрата панорамных видов на горы. Ранее, по её словам, с улиц в этом районе можно было видеть горный хребет, и это было частью городской идентичности.