Ольга Логинова, Данияр Молдабеков, фото Дмитрия Богомолова

Точечное удушение

Как алматинцы борются с уплотняющей застройкой

Точечное удушение

29 октября на совещании в акимате Алматы президент Касым-Жомарт Токаев раскритиковал архитектурно-строительную политику, которая велась в городе последние годы, заявив, что «следует запретить плотную застройку в центральных частях Алматы». В то же время от подобной практики страдают не только жители центральных районов. Vласть рассказывает о нескольких вопиющих случаях точечной застройки, которая в скором времени может начаться вдали от так называемого «золотого квадрата (впрочем, жителям этого района, вопреки заявлениям властей, тоже стоит быть настороже).

Микрорайон Таугуль заставлен жилыми домами – старенькими хрущёвками и бетонными новостройками, между которыми редко встречаются зеленые участки. По карте видно, как бетонная пустыня надвигается на район с востока вместе с многоэтажной застройкой.

По словам жительницы района Тамары Лопатиной, переехавшей сюда жить с семьей в 1968 году, раньше эти места были намного зеленее. «Очень много деревьев было на самой Дежнева (ныне Сулейменова – V), они, конечно, значительно поредели. Ну а свой двор мы, как могли, озеленяли сами», – рассказывает Лопатина. Другая жительница, Алла Курбанова, вспоминает, что раньше жителям района было где гулять с детьми: «У нас был сквер. Кинотеатр был хороший. Но кому-то он помешал, его ночью сожгли, все деревья вырубили и построили дом «Мирный». Три года мы страдали». Появление многоэтажного жилого комплекса «Мирный» на месте своего сквера жители дома номер 24 по улице Сулейменова стерпели. Однако теперь новая масштабная стройка разворачивается прямо под их окнами.

фото из Google Earth

Еще в 2018 году ТОО «Предприятие капитального строительства акимата г.Алматы» опубликовало на своем сайте оферту по проекту «Строительство многоэтажных жилых домов со сносом существующих ветхих домов по улице Сулейменова южнее улицы Жандосова до улицы Рыскулбекова» в Ауэзовском районе города Алматы. Инвестор был определен в том же 2018 году, им стала компания BI Group.

Согласно проекту, по улице Сулейменова планируется снести 46 двухэтажных домов и построить на их месте 55 высоток. Четыре высотки появятся на небольшом участке улицы Сулейменова, от улицы Пятницкого до улицы Талдыкорганской. При этом весь двор и детская площадка жителей дома номер 24 должны будут отойти новым многоэтажкам под паркинг.

На встрече с жильцами дома номер 24 заместитель акима Ауэзовского Еркебулан Оразалин объяснил необходимость строительства паркинга и возможные меры компенсации так: «Ваша детская площадка является собственностью госфонда. Здесь будет подземный паркинг, в последующем, при завершении строительства с устройством детской площадки опять же на существующем месте. Единственное, я понимаю, что какое-то время вам придется с дискомфортом пребывать, что будет ограждение. Но, опять же, учитывая социальную составляющую, ваши интересы жильцов, компания-застройщик согласилась за свой счет установить на постоянной основе детскую площадку на той стороне, южнее вашего дома».

Детская площадка на «той стороне дома» будет вплотную прилегать к проезжей части улицы Пятницкого. Тамара Лопатина вспоминает, что во дворе уже был несчастный случай со смертельным исходом, когда ребенок оказался под колесами машины, выезжавшей из детского садика. Поняв, что коммуникации с районным акиматом никуда не ведут, жители дома номер 24 написали письмо в городской акимат.

«(…) Первый из домов построят в 10-15 метрах от первого подъезда дома 24, где находится детская площадка. Двор вместе с множеством деревьев изымут и обнесут забором по самые окна. На его месте будет подземный паркинг. Для жителей 24-го дома останется 2-3 метра от подъезда. (…) . В случае землетрясения эвакуироваться станет некуда - ни дому 24, ни домам, которые они хотят туда присовокупить, ни ясли-саду – вход в который как раз лежит через двор дома 24, – сообщают жители акиму. – Сейсмические характеристики дома, осевший грунт, трещины на фасаде и вся прилегающая инфраструктура вряд ли переживут такую негуманную застройку, дом может рухнуть». Свое обращение они подытоживают просьбой провести общественные слушания и независимую экспертизу местности с участием архитекторов, урбанистов и коммунальных служб и скорректировать план застройки. Письмо жителей было спущено из городского акимата вновь в районный.

«За 10-15 лет строительные компании забрали под многоэтажную застройку все общественные пространства и парки, которые были в нашем районе. Район никак не развивался, только грубо застраивался. Если откинуть строительство БРТ и новые магазины, район замер в своем развитии. Весь социально-культурный и экологический фонд был отдан застройщикам под многоэтажные дома», – так пишут о своем районе жители Таугуля всё в том же письме Сагинтаеву.

Об организации общественных пространств или озеленении в условиях оферты, опубликованной на сайте ПКС Алматы, не сказано ничего. Компания-инвестор, претендующая на застройку улицы Сулейменова, должна будет разработать проектно-сметную документацию на строительство двух школ на 1200 мест каждая (со сносом существующих школ № 37 и №72), а также – на строительство детского сада на 200 мест, для чего предлагается снести пристройку к школе № 72. Также, согласно оферте, для жителей более 2000 новых квартир в многоэтажках будет нужно будет обеспечить более 1000 парковочных мест – в оферте и на сайте ТОО «ПКС» эти цифры несколько разнятся: первая сообщает, что для жителей 2427 квартир будет необходимо 1374 паркоместа, а второй – что для 2 456 квартир нужно уже 1 772 паркоместа.

«Этот проект изначально не коммерческий, а социальный»

По словам замакима Ауэзовского района Еркебулана Оразалина, проект не преследует коммерческих целей. В ответе на запрос Vласти управление городского планирования и урбанистики также пишет, что основная цель программы - переселение жильцов из ветхого жилья.

«Инвестор, компания BI Group, совместно с ПКС этот проект будет реализовывать на паритетных основах, и компания BI Group в этот проект заходила не от своего большого желания заработать на нем. Город провел переговоры, и дважды компания отказывалась, и на третий раз по настоятельной просьбе городской администрации они согласились и пошли», – сообщал на встрече с жителями заместитель акима Ауэзовского района Еркебулан Оразалин.

В альбоме проектов ТОО «ПКС» за 2019 год указано, что объем инвестиций по этому проекту составит 43,8 млрд тенге. Председатель правления СПК (Cоциально-предпринимательская корпорация, учередитель ТОО «ПКС») Мухит Азирбаев в интервью порталу 365info сообщал, что инвестиции государства в этот проект составят около 10%, а остальное будет покрыто за счёт частного инвестора. Сайт компании также сообщает, что «доля ТОО «ПКС» в виде квартир, полученных, как доход от проекта передаются в чистовой отделке, и реинвестируются для расселения жителей других объектов реконструкции жилой застройки».

По улице Сулейменова снесены будут 422 квартиры, а построены – 2456. Стоимость продаваемых квартир, согласно сайту ТОО «ПКС», будет устанавливаться инвестором самостоятельно.

Как сообщала в июне газета «Время», в Алматы ветхими и аварийными признаны 948 домов. Они включены в программу комплексной реконструкции жило застройки Алматы, рассчитанную на 2018-2030 годы. Как сообщает издание, ее исполнителем ее является ТОО “Предприятие капитального строительства акимата города Алматы” (“ПКС Алматы”). При этом снос и строительство будет происходить за счет частных инвесторов, а государство возьмет на себя коммуникации, сети и социальную инфраструктуру. В феврале этого года Бауыржан Байбек, находясь в должности акима города Алматы, оценил инвестиционный потенциал программы модернизации ветхого жилья в 410 млрд. тенге.

Еще в ноябре 2018 года в ряде СМИ сообщалось, что компания BI Group приступает к сносу ветхого жилья с возведением на его месте новостроек. Тем не менее, год спустя, управление городского планирования в ответе на запрос указывает, что эскизный проект еще только разрабатывается и будет рассмотрен по мере предоставления. На огороженном участке, отмечает ведомство, ведутся подготовительные работы, а забор был возведен, так как жители из окрестных двухэтажек уже переселены, а «пустые неохраняемые объекты являются источником повышенной опасности».

Сейчас, однако, «пустые неохраняемые объекты» уже снесены, а к месту предполагаемой застройки уже подводят коммуникации.

Как сообщил Vласти житель дома номер 24 Дмитрий Богомолов, о том, на каком этапе сейчас проект, жильцам не сообщают и об отчетных встречах с городской и районной администрацией не предупреждают.

Многоэтажки вместо сквера

В середине лета жильцы дома 111 на проспекте Гагарина заметили, что сквер за их девятиэтажкой – редкий зеленый участок – огорожен железным забором, вокруг которого суетятся рабочие, а местами стоит строительная техника. Жильцы устроили сход, пригласив эко-активистов, и решили использовать все законные методы, чтобы не допустить уплотняющее строительство. «По проекту застройщика ТОО RK Ordasy собирается возводить 3 высотки по 18 этажей каждый, как те здания, построенные восточнее пр. Гагарина», - прокомментировала Vласти председатель КСК «Тандем» Куляш Умирзакова.

Вскоре жильцы дома 111 – и еще нескольких близлежащих домов – начали писать в ответственные за вопросы строительства управления акимата и прокуратуру. «Нам ответили, что у этого застройщика нет документов разрешительных», - сказала Умирзакова.

Сход жителей дома номер 111, фото Юны Коростелевой

В конце лета, встретившись с жильцами, недовольными тем, что их лишают редкого зеленного участка, директор ТОО RK Ordasy Еркин Султангазиев сообщил им, что участок находится у его компании в аренде. Ее срок – три года. «Нам дали этот участок в аренду на три года. Мы построим, потом будем выкупать, - сразу огорошил он собравшихся. – Целевое назначение – оздоровительный комплекс, медицинский центр и административные здания. То есть, получается, три блока по 12 этажей. У нас предварительное заключение есть из Москвы, что тут линия метро проходит, мы знаем. Заключение мы получим, согласуем с метрополитеном. Потом архитектурно-планировочное задание получим», - цитировала Султангазиева газета «Время».

Несколько месяцев спустя, осенью, жильцы скинулись на саженцы и высадили их в сквере. «Яблони, вишни и сливы, всего около 70 саженцев», - уточнила Умирзакова. По ее словам, их проблемой прониклись и некоторые бизнесы, например, автомойка, чьи представители помогли закупить саженцы.

Саженцы, высаженные жителями на месте застройки. Фото с сайта krisha.kz

В то же время жильцы готовили иск к застройщику, а также пытались донести свою проблему, снимая видео и призывая эко-активистов и алматинских блогеров помочь им в ее освещении.

Также они подали против компании-застройщика иск, надеясь, что суд примет их сторону и никакой стройки на месте сквера не будет.

Информация о застройке сквера дошла до президента Касыма-Жомарта Токаева. На октябрьском совещании по вопросам развития Алматы он сказал: «Градостроительная политика должна быть основана на принципах открытости, вся информация должна быть в свободном доступе. Граждане всегда активно реагируют на вопросы благо¬устройства городской среды и проблемы точечной застройки. Как мне сообщили, жильцы дома №111 по проспекту Гагарина вместо ожидаемой парковой зоны увидели начало капитального строительства. На свои запросы в акимат они не получили вразумительного ответа, поэтому были вынуждены выступить с обращением в СМИ. Подобные факты – результат отсутствия прозрачной системы в сфере архитектурного планирования».

Многими эти слова были восприняты как прямая поддержка жителей дома 111. Но, несмотря на это, они проиграли суд.

Суд отказал нам в иске по поводу запрета этого строительства. Отказал на том основании, что якобы все документы, которые были представлены ответчиком, соответствуют закону. Никаких нарушений с их стороны якобы не было допущено – ни со стороны акимата, ни со стороны застройщика, ни со стороны комитета земельных отношений. Но это решение мы на руки так и не получили до сих пор (суд закончился в начале декабря – V). Обычно решение выдается в течение пяти дней. Судья решение промямлил, огласил резолютивную часть, не привел никаких доводов, оснований, в связи с чем он принял такое решение», - сказал Vласти адвокат истцов Нурлан Рахманов.

Точки беспредела

Сегодня в городе несколько центральных участков огорожены заборами с баннерами, и жители соседних домов опасаются скорого начала строительства. Жители дома номер 108 по проспекту Назарбаева сообщили, что представители застройщика - компания Exlusive - приглашали их на встречу для обсуждения грядущей застройки. Ранее проект жилого комплекса Panfilov вызвал беспокойство городских активистов. В строительной компании пообещали уточнить, на какой стадии находится проект.


В районе парка Горького компания BI Group планирует возвести 17-этажный жилой комплекс Chocolate прямо на берегу реки Малая Алматинка. По карте на сайте управления городского планирования и урбанистики видно, что водоохранная полоса у реки должна составлять 35 метров. Тем не менее, та же карта сообщает, что целевое назначение этого участка – «для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого комплекса».

О появлении заборов и начале демонтажных работ также сообщали жители двух дворов, возле которых расположены участки, ранее использовавшиеся для строительства метро: участок на улице Тулебаева чуть ниже Богенбай батыра и участок во дворе дома номер 76 по проспекту Назарбаева. Управление городского планирования и урбанистики сообщило на своей странице в Facebook, что строительства жилого комплекса на Тулебаева не будет. «Целевое назначение участка – «Для обслуживания станции метро» - не менялось», – написало ведомство. Целевое назначение участка по Назарбаева, ранее использовавшегося для строительства метро, тем не менее, изменилось. Карта управления земельного кадастра сообщает, что этот участок будет использоваться «для строительства и эксплуатации многофункционального жилого комплекса».

Карта сайта управления земельного кадастра

Редакция направила запросы в управление градостроительного контроля и в управление земельных отношений, чтобы прояснить ситуацию. На момент публикации материала ответы предоставлены не были.

Новое жилье и старые способы коммуникации

Как ранее рассказывали на Vласти в своей колонке специалисты Московского института «Стрелка», для девелоперов по-своему выгодна и уплотняющаяся застройка, при которой в уже сложившихся кварталах строятся новые здания и повышается этажность, и расширяющаяся, при которой осваиваются городские окраины. «Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин», – пишут специалисты института. В случае с расширяющейся застройкой на городской бюджет также ложатся дополнительные затраты на проведение транспортной и социальной инфраструктуры в новые районы, при этом повышаются и транспортные расходы жителей, переезжающих в эти районы.

При уплотняющейся же застройке, объясняют эксперты, можно «совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру». Такая застройка, однако, должна происходить по четким правилам.

Оттава – один из городов, где такие правила разработаны. Так, в рекомендациях по низкоэтажной уплотняющейся застройке прописано, что она должна «гармонично вписаться в существующий район, уважая его стиль, архитектурное наследие и ландшафт», а также «включать больше озеленения и меньше асфальта во дворах». «Для того, чтобы облегчить процесс согласования, строительные компании могут обратиться сообществам жителей за конструктивными идеями и рекомендациями до начала разработки проекта», – также указано в Правилах.

Кроме того, внешний облик и этажность новых зданий в сложившихся районах регулируются законодательно.

«Низкоэтажная уплотняющая застройка существующих жилых кварталах легко осуществима, и она может обеспечить городские сообщества доступным и качественным жильем. С другой стороны, высотные здания должны быть правильно расположены – рядом должны быть транспортные пути, парки, общественные пространства и объекты социальной инфраструктуры в пешей доступности. Плотность 1000-квартирного жилого комплекса должна быть прямопропорциональна качеству дизайна: больше людей, выше качество дизайна. Несоблюдение этого правила приведет к тому, что больше людей будут разделять мучения плохого проектирования в стесненных условиях», – рассуждает Тун Дрессен, президент Architects DCA и бывший руководитель Ассоциации Архитекторов Онтарио в своей колонке на Ottawa Business Journal.

Рекомендовано для вас