3 факта:

1. Рынок торговой недвижимости в Алматы в ближайшие 3-5 лет будет расти

2. Мировые бренды будут активно выходить на рынки Алматы и Астаны

3. Торговые центры в Казахстане будут становиться привлекательнее и интереснее

По данным международной консалтинговой компании Colliers International, на конец 2013 года в южной столице насчитывалось 24 торговых центра общей площадью около 850 000 кв.м. Еще шесть центров общей площадью 734 000 кв.м. находились на разных стадиях проектирования и строительства, один из которых открылся 1 августа — Dostyk Plaza, второй планирует распахнуть свои двери в течение этого месяца — MEGA Park.

Средняя арендная ставка, по данным консалтинговой компании, для арендаторов бутиков площадью до 60-100 кв.м. составляла 60-100 долларов в месяц за кв.м., для средних якорных арендаторов с площадью 500-1 500 кв.м. — 40-50 долларов за кв.м. в месяц и крупных якорных арендаторов с площадью 1 500-5 000 кв.м. — 10-30 долларов за кв.м. При этом самые высокие арендные ставки отмечались в Esentai Mall, MEGA Alma-Ata и ТРЦ «Рамстор-Самал». В «Апорте» используется система процента от оборота.

Несмотря на наблюдаемую в последние годы некоторую стагнацию рынка, его участники считают, что он будет достаточно активно развиваться. Сдающие позиции или вовсе закрывающиеся в Алматы некоторые торговые центры, не рассматриваются экспертами в качестве признака перенасыщения, а наводят их на мысль о необходимости пересмотра концепции центра, о проведении его реконструкции, о выборе «правильных» арендаторов.

«Я бы не сказал, что в Алматы перебор с торговыми центрами. Я думаю, что рынок коммерческой недвижимости Алматы вырастет еще в два раза. Просто есть торговые центры, у которых ставки аренды выше рыночных, в результате чего некоторые арендаторы вынуждены закрываться, — говорит руководитель отдела аренды Молла Апорт Ержан Уразбаев. — Мы напрямую зависим от розничных магазинов. Условно говоря, если розничный магазин успешен, то значит и торговый центр успешен».

При этом эксперт прогнозирует, что в ближайшие годы на рынке южной столицы будет ужесточаться конкуренция: «Слабых с рынка будет просто сносить — у кого нет ресурсов, у кого нет какого-то профессионально рынка, профессионального видения коммерции. Они будут уходить».

Управляющий директор Esentai Mall Агнешка Изабела Новак считает, что это нормальный жизненный цикл торговых центров, потому что проходит какое-то время и, естественно, что-то устаревает и тогда появляется необходимость проходить либо через ребрендинг, либо проводить реконструкцию, либо придумывать что-то новое для привлечения потребителей.

«Если нет посетителей, здесь вопрос или в целом к качеству самого торгового центра, или к наличию арендаторов. То есть люди не идут туда, где они не могут удовлетворить свои потребности. Люди всегда выберут тот шопинг-центр, который создает приятную, хорошую атмосферу, в котором представлен качественный подбор арендаторов, способный удовлетворить комплекс потребностей посетителей», — поясняет Агнешка Изабела Новак.

Плюсы и минусы открытия ТРЦ

По словам генерального директора Mega Center Management Сейтжана Есмагамбетова, к руководству холдинга с завидной регулярностью от руководства и предпринимателей регионов поступают предложения построить торговый комплекс в том или ином городе. И это неудивительно, так как MEGA несет еще и социально-культурную нагрузку.

В качестве примера он рассказал о преображении района Алматы после открытия в южной столице MEGA Alma-Ata. Сначала, по словам Есмагамбетова, многие с большим скепсисом относились к идее строительства торгово-развлекательного центра на этом участке. Но после успешного старта другие девелоперы потянулись в этот район и начали скупать земельные участки, на которых как до строительства ТРЦ, так и после располагалось ветхое жилье. Началась активная застройка территории новыми объектами, MEGA стала «эпицентром развития»: район стал значительно более привлекательным и благоустроенным, чему, безусловно, были рады жители района.

Торговые центры в регионах становятся не просто местом для совершения покупок, а настоящими достопримечательностями, куда приводят гостей, где делают предложения руки и сердца, отмечают свадьбы и многое другое. Уровень жизни района качественно меняется.

Управляющий директор Esentai Mall одним из ключевых позитивных факторов в открытие ТРЦ видит создание рабочих мест — не только для продавцов, но и для технического персонала, служб уборки, безопасности и т.д.

«Иногда это от нескольких сотен до нескольких тысяч людей. И это только те места, которые создаются непосредственно в самом шопинг-центр, а еще есть дополнительные места, которые создаются косвенно — например, службы доставки и т.п.», — поясняет Агнешка Изабела Новак.

При этом она обращает внимание, что зачастую шопинг-центры — это новые здания с красивой архитектурой, которые в целом улучшают и обогащают ландшафт города. Также, для людей, живущих или работающих рядом с торговым центром, его посещение становится особенно комфортным, в связи с отсутствием необходимости стоять в пробках, а также возможностью в одном месте сделать несколько дел — совершить покупки, поесть, развлечься.

Правда, открытие ТРЦ несет в себе и негативный фактор, который заключается в отрицательном влиянии на малый бизнес, расположенный рядом с торговыми центрами.

«Но чаще всего уровень — совершенно разный и поэтому они не конкурируют, а следовательно и сильного негативного эффекта не создается, — говорит представитель Esentai Mall. — В целом общее воздействие для местных сообществ — позитивное».

Ближайшая перспектива

По прогнозам всех трех экспертов, рынок торговой недвижимости в Алматы будет в течение нескольких следующих лет расти. Так, Ержан Уразбаев полагает, что рынок увеличится еще в два раза. При этом он делает акцент на привлечение в Казахстан новых брендов, новых ритейлеров. Те же бренды, которые уже представлены в стране, будут наращивать объемы, но незначительно, так как некоторые из них практически достигли своего максимума в географическом охвате.

«Если LC Waikiki четыре года назад зашли с двумя магазинами, то сейчас их уже 15. Вот это показатель. Такая же ситуация по другим брендам сегмента масс-маркет. Я считаю, что у нас процентов 30% мировых сетей еще не присутствуют на рынке, но они потихоньку заходят. Плюс это Таможенный союз с Белоруссией и Россией, благодаря которому упрощаются многие вещи по логистике, таможне, соответственно у российских интересных сетей появляется интерес выхода на казахстанский рынок», — говорит Уразбаев.

Что касается Молла Апорт, то уже осенью этого года начнется строительство третьей очереди, которую планируется запустить осенью 2015 года. В итоге общая площадь центра увеличится на 25 000 кв.м. и достигнет 110 000 кв.м. Большая часть нового помещения будет отдана под развлекательную зону, часть — под концепты новых международных сетей сегмента масс-маркет. Также в будущем году начнется строительство второго Молла Апорт на Кульджинской трассе, он откроется осенью 2016 года. После чего компания, возможно, обратит свой взор на рынок Астаны.

Агнешка Изабела Новак также видит больше возможностей, нежели каких-то препятствий для развития индустрии ритейла в стране, потому что Казахстан, все-таки, развивающийся рынок и является очень привлекательным с точки зрения инвестирования.

«Очень много западных инвесторов изучают этот рынок с целью инвестирования в него и развития. Во-первых, в ближайшие два-три года ожидается увеличение в Алматы торговых площадей на 90%. Но даже при таком значительном увеличении, если рассматривать размер торговых площадей на тысячу человек, проживающих в городе, то средний показатель будет гораздо ниже чем показатель, например, в российских, европейских городах (в Алматы общая aрендопригодная площадь на 1000 человек составляет 260 кв.м., в Москве — 360 кв.м., Санкт-Петербурге — 500 кв.м., Варшаве — 800 кв.м.). — отмечает она. — Если посмотреть на список брендов, которые здесь присутствуют, то их количество в три раза меньше чем в той же Москве, поэтому у Алматы еще есть большой потенциал для привлечения новых брендов на рынок».

При этом, по мнению эксперта, риск землетрясения в Алматы никоим образом не снижает его инвестиционную привлекательность.

Что касается Esentai Mall, то уже в этом году начнутся работы по его реконструкции. Детали представители центра пока держат в тайне, известно только, что люксовые и бренды премиум-класса, которые до сегодняшнего момента были расположены в основном только на первом этаже, после реконструкции будут также представлены на втором и третьих этажах.

Сейтжан Есмагамбетов также считает, что перенасыщения в Алматы еще не произошло, и с теми темпами развития, которые наблюдаются сейчас, еще не скоро произойдет.

«Торговых центров на самом деле немного на такой большой город. До насыщения мы еще не дошли. В Астане, конечно, конкуренция сумасшедшая и, исходя из общемировой практики, Астана выделяется по этому показателю, если на 1 000 человек в Астане приходится до 180 кв. м коммерческой площади торгово-развлекательных центров, то аналогичный показатель в европейских городах составляет более 550 кв. м, и до 1000 кв. м в Абу-Даби. С другой стороны, на практике ТРЦ столицы показывают рост. Например, наша MEGA Astana по итогам 2013 года показала прирост посещаемости на 25%, а за полгода 2014 года 15%», — делится цифрами генеральный директор Mega Center Management.

Объяснение этого он видит в увеличении численности населения Астаны, повышении покупательской способности, в целом увеличении благосостояния населения, а также стабильной экономической ситуации в стране.

Что касается Алматы, то Сейтжан Есмагамбетов полагает, что само насыщение, когда можно будет сказать, что уже достаточно торговых центров, наступит лет через пять — и то, если все заявленные на сегодняшний день проекты будут реализованы.

Также активному развитию индустрии ритейла будет способствовать желание международных брендов выйти на рынок Казахстана. Правда, сейчас они сталкиваются с существенной проблемой — нехваткой местных предпринимателей, способных представлять их бренд (как правило, на основе франчайзинга) в Казахстане. Конечно, на нашем рынке есть профессиональные крупные сетевые операторы, но они по объективным причинам не могут охватить все бренды сразу.

«Есть тенденция, что все больше и больше мировых брендов обращают свой взор на Казахстан и понимают, что надо выходить в Казахстан. Это мы и сами видим — количество брендов увеличивается, соответственно, торговые центры от этого становятся более интересными и привлекательными, и эта тенденция будет еще более усиливаться. Это, конечно, в первую очередь касается Алматы», — говорит Сейтжан Есмагамбетов, но отмечает, что некоторых все же смущает низкая плотность населения в стране.

В регионах дела обстоят сложнее. С точки зрения бизнеса строительство и открытие там больших торговых центров может оказаться невыгодным. Это связано с низкой доходностью коммерческих площадей, а также высокой процентной ставкой по займам, что вместе приводит к значительному увеличению сроков окупаемости проектов (от 16 до 20 лет). В результате проект становится менее привлекательным для девелоперов. В Алматы и Астане, где количество населения больше и выше покупательская активность, срок окупаемости не превышает 10-12 лет.

«Конечно, мы хотели бы присутствовать во всех регионах, потому что мы любим улучшать жизнь городов. Например, MEGA в Актобе является единственным большим торговым центром, который предоставляет все услуги и к тому же выступает местной достопримечательностью. Все довольны — и жители, и администрация города. А с точки зрения бизнеса немного сложно. Хотя в целом есть положительная динамика роста», — отмечает Есмагамбетов.

Что касается планов сети торгово-развлекательных центров MEGA, то уже в августе в Алматы на пересечении проспекта Сейфуллина и улицы Макатаева состоится открытие MEGA Park общей площадью более 106 000 кв.м. По прогнозам Есмагамбетова, его посещаемость составит 1 000 000 человек в месяц. В ТРЦ появятся супермаркет нового бренда macro center , девятизальный кинотеатр, 20 кафе и ресторанов, огромный фудкорт на 1 000 посадочных мест и парковка на 1600 парковочных мест.

В сентябре в рамках проекта EXPO 2017 в Астане начнется строительство нового торгово-развлекательного центра общей площадью 140 000 кв.м, которое завершится к осени 2016 года. Этот ТРЦ станет уникальным проектом, в котором будут представлены department store, которых еще не было в Казахстане, будет открыт крупнейший крытый парк аттракционов.

По данным компании Colliers International в 2015-2016 годах в Алматы также откроются ТРЦ на Аль-Фараби/Баганашил, «Турк Молл» на Сейфуллина/ Тимирязева, «Алматы» на Абая/Розыбакиева.

В итоге по оценкам экспертов, Алматы с точки зрения развития рынка торговой недвижимости, розничной торговли в ближайшие годы будет расти, привлекая в мегаполис международные бренды, еще не представленные в Казахстане. Астана в этой сфере также будет развиваться, но в связи с уже имеющейся высокой и жесткой конкуренцией, не такими быстрыми темпами, как раньше. Регионы будут интересны преимущественно местным девелоперам, занимающимся возведением достаточно компактных, но современных торговых центров.