Цены на аренду коммерческой недвижимости могут вскоре начать снижаться - эксперты

Дмитрий Мазоренко, Vласть

Фото Жанары Каримовой

Из-за волатильности казахстанской валюты и ухудшающейся экономической конъюнктуры, рынок коммерческой недвижимости переживает не самые лучшие времена. После сентябрьских намеков на оживление, в ноябре спрос арендаторов на недвижимость вновь стал сжиматься. Во многом этому способствует сохраняющаяся волатильность тенге. В ближайшем будущем активность на рынке продолжит замедляться, а арендные ставки сокращаться. А восстановиться он может только через 5 лет, по опыту прошлого кризиса 2008 года.

Ситуацию на рынке аренды коммерческой недвижимости сложно назвать однозначной. Сейчас он переживает очередной этап корректировки ставок и условий. «Девальвация толкнула некоторых арендодателей применить индексацию ставок по новому курсу тенге к доллару, что привело к ротациям и сокращению занимаемых площадей», - говорит исполнительный директор NAI Aristan Алибек Калиев.

Он также отмечает, что часть арендаторов решила пересмотреть или приостановить свои планы по переезду. В некоторых случаях это связано с сокращением штатов компаний и уменьшением занимаемых площадей, а в других – со снижением объемов бизнеса.

«Спрос на аренду резко упал во всех сегментах коммерческой недвижимости, - утверждает Жулдыз Какенов, директор управляющей компании Marden Property. - Если в сентябре мы наблюдали активизацию спроса после отпускного периода на офисы, то с началом ноября, после очередного роста курса доллара, спрос опять снизился». Сейчас, по его словам, и крупные, и небольшие арендаторы заняли выжидательную позицию. И с каждым повышением курса им будет все труднее принять решение по аренде.

Тем не менее, определенные категории бизнеса не дают просесть спросу на аренду окончательно. «Сектор малого и среднего бизнеса расширяется, заметен рост стартап проектов, открываются филиальные сети крупных компаний. Наибольший спрос приходится на аренду больших площадей: филиалов банков, представительств организаций, супермаркетов, общепита», - отмечает Рада Тымбаева, специалист риэлтерского отдела одной из компаний корпорации ORDA INVEST.

Калиев воздержался от того, чтобы назвать уже произошедший отток арендаторов существенным. «Хотя уже есть первые сигналы о том, что арендаторы готовы «штурмовать» арендодателей. В пример можно привести Союз ритейлеров, который ведет переговоры с сетью Mega по условиям аренды», - пояснил он.

Впрочем, директор департамента коммуникаций Mega Center Kazakhstan Дарья Бублик говорит об отсутствии аномальной сменяемости арендаторов в торговых центрах по всему Казахстану. Во всех ТРЦ Mega спрос на аренду остается устойчивым и равномерным, причем по всем типам коммерческих площадей. В конкретных случаях речь идет и об интересе со стороны крупных международных брендов, которые появятся на рынке до конца этого и в течение 2016 года.

«У нас есть только плановая ротация арендаторов. Мы понимаем, что на рынке изменились правила игры, поэтому нам нужно держаться друг за друга. У нас нет никаких конфликтов с арендаторами, со всеми достигнуты договоренности. Сейчас арендная ставка вычисляется по курсу 210 тенге к 1 доллару, и она зафиксирована на полгода. Через полгода будет понятно, что делать дальше. Мы рассматриваем вариант продления этого срока на более продолжительный, но будем смотреть на общее состояние рынка», - подчеркнула она.

Говоря об офисных помещениях Астаны, Какенов отмечает, что в бизнес-центрах класса «B» уровень вакантных площадей колеблется в районе 10%, а в классе «А» свободно порядка 20% помещений. Некоторые владельцы элитной категории в сентябре повысили аренду в тенге на 25% из-за отказа от долларовых ставок. «Но есть здания, которые не только сохранили прежние арендные ставки, но и снизили их. Это зависит от заполняемости. Надо понимать, что те объекты, которые были закредитованы в долларах, сейчас оказались в очень тяжелой финансовой ситуации. И они, конечно, вынуждены идти на повышение арендных ставок», - подчеркнул он.

Средняя ставка на квадратный метр помещения класса «А», с учетом всех расходов, по оценкам Какенова составляет 8-9 тыс. тенге, а в классе «B» - 4-5 тыс. тенге. При этом, многие арендаторы, несмотря на колебания курса, указывают цены в тенге. Другая же часть привязывает их к своему курсу в границах 220-230 тенге. В Алматы, по словам Калиева, из-за того же курса ставки постоянно колеблются и пока привести их к среднему знаменателю довольно сложно.

В ближайшем будущем, по его словам, спрос сохранится на более доступные площадки, даже если они будут менее комфортными. Какенов также считает, что активность арендаторов сохранится в сегментах классов «B» и «С», то есть небольших офисов с умеренными ставками. В Астане же спрос, вероятно, будут формировать государственный сектор, МСБ и иностранные компании, даже несмотря на то, что некоторые из них покидают казахстанский рынок.

Тымбаева же уверена, что из-за перенасыщенности предложениями, на арендном рынке будут снижаться цены: «При таком разнообразии клиент не торопится и тщательно подбирает оптимальные для себя варианты. Стоимость аренды постоянно меняется, и в перспективе будет снижаться».

Все опрошенные участники рынка не ожидают его стабилизации в кратчайшие сроки из-за неоднозначных экономических условий. «Эту ситуацию мы уже проходили после кризиса 2008 года. Рынку понадобилось около 3 лет, чтобы вернуться к стабильным позициям, а в 2013 году даже начался рост. То есть, после стабилизации экономики рынку может понадобиться около 5 лет, чтобы вернутся на растущие позиции», - считает Какенов.

При этом эксперты подчеркивают, что оживить рынок помогло бы повышение доверия к экономике, в особенности к курсу доллара. «В первую очередь, необходимо создать безопасную среду для бизнеса, который уже сам начнет развивать рынок и увеличит активность на нем. », - заключил Калиев.

Репортер интернет-журнала Vласть

Еще по теме:
Еще по теме:
Свежее из этой рубрики
Loading...