• 1751
Программа рефинансирования ипотеки: много заявок и мало анализа

Дана Джарлыгапова, финансист, специально для Vласти

Программа рефинансирования ипотечных займов после мартовских поправок реализуется более активно. Однако Национальный банк пока не продвинулся в повышении прозрачности её исполнения, и по-прежнему предоставляет статистику в сжатом формате. По этой причине проблема структурного анализа рефинансированных займов, который необходим для оценки её эффективности, все еще остается актуальной.

Программа рефинансирования была утверждена во второй половине 2015 года. В рамках неё было выделено 130 млрд тенге на оздоровление просроченных ипотечных займов, взятых в 2004-2009 годах. Однако в ней участвуют не все категории проблемных заемщиков. За пределами господдержки по-прежнему остались валютные и социально уязвимые заемщики, взявшие кредиты после 2009 года. Они не включены даже в следующие этапы программы, хотя деньги предоставлены банкам на 20-летний срок. Нацбанк сообщал, что для включения займов с 2010 года в программу рефинансирования нужно провести детальный анализ.

На начало июня 2016 года Национальный банк сообщал, что банки рефинансировали 12 888 заявок. Из них 26,44% пришлись на социально уязвимых заемщиков, независимо от валюты и наличия просрочек, 46,34% - на валютных заемщиков, без социально уязвимого статуса, остальные 27,22% - тенговые заемщики, также без социально уязвимого статуса.

С учетом того, что среди социально уязвимых заемщиков могут также быть валютные займы, около половины средств программы (порядка 60-65 млрд тенге) направлены на снижение валютных рисков для заемщиков и банков. Другая часть ресурсов пошла на поддержку социально уязвимых и проблемных тенговых заемщиков без социально уязвимого статуса.

Осенью 2015 года Нацбанк, за счет вливания дополнительных 15-16 млрд тенге, планировал покрыть разницу между текущим курсом и 188,35 тенге за доллар, который был актуален до прошлогодней девальвации 20 августа. С того момента обменный курс колебался в пределах 325-390 тенге за доллар, но Нацбанк не предоставляет статистику по тому, какая сумма потрачена на покрытие курсовой разницы по кредитам.

Существующая форма отчета по рефинансированным займам не отражает структуру заемщиков по исходным категориям, поэтому сейчас Нацбанк планирует вести сбор данных с детализацией заемщиков. Фонд проблемных кредитов дорабатывает формы отчетов, которые будут содержать информацию: займы в тенге и иностранной валюте, без наличия просроченной задолженности более 90 дней (в том числе в разрезе социально уязвимых заемщиков), займы в тенге и иностранной валюте с просроченной задолженностью более 90 дней (в том числе в разрезе социально уязвимых заемщиков).

К августу этого года количество поданных по программе заявок увеличилось на 7 852 (61,3 млрд тенге) до 23 223 (164,5 млрд тенге). Скорее всего, он связан со смягчением требований к заемщикам 2004-2009 годов, которые помимо жилья в залоге имеют другое недвижимое имущество. Нацбанк неоднократно подчеркивал, что выделенные по программе 130 млрд тенге определены как объем просроченной задолженности по займам 2004-2009 годов для заемщиков, пострадавших от падения цен на недвижимость, девальвации 2009 и 2014 годов, финансового кризиса и других причин. Однако внутри этого периода регулятор не разграничивал категории заемщиков, а без такой детализации нет ясности, из-за чего кредит стал просроченным.

Поэтому, на мой взгляд, для оценки эффективности программы рефинансирования необходим более подробное разделение структуры заемщиков:

Во-первых, нужен учет по категориям заемщиков, определенных программой: заемщиков с просрочкой более 90 дней на начало 2015 года в любой валюте независимо от социального статуса; валютных заемщиков без просрочки более 90 дней на начало 2015 года независимо от социального статуса; тенговых заемщиков без просрочки более 90 дней на начало 2015 года с социально уязвимым статусом. Если Нацбанк выбрал эти категории заемщиков, то общий сбор данных должен быть соответствующим.

Во-вторых, важно включить показатель общего количества рефинансированных валютных займов независимо от социального статуса заемщика, в том числе с просрочкой более 90 дней на начало 2015 года и отдельно без просрочки. Такой показатель отразит дедолларизацию ипотечных займов 2004-2009 годов. Также необходимо указать, сколько дополнительных средств потратил Нацбанк на покрытие курсовой разницы для рефинансирования проблемных валютных займов по курсу 188,35 тенге за доллар.

В-третьих, нужно включить категорию тенговых просроченных займов независимо от социального статуса заемщика, а также разделить их на тенговые кредиты с индексацией и без индексации. В период 2004-2009 года банки часто применяли индексацию долгосрочных тенговых кредитов. Такая привязка платежа к курсу доллара фактически превращала кредит в валютный по сумме выплат, но в ссудном портфеле он отражается как тенговый. Количество рефинансированных тенговых займов с индексацией будет отражать дедолларизацию кредитов 2004-2009 годов, а количество тенговых займов без индексации покажет, сколько заемщиков снизили платежеспособность без прямого влияния девальвации на кредит.

В-четвертых, важно показать разбивку рефинансированных займов по годам получения, которое происходило в период 2004-2009 годов. В связи с тем, что каждый год внутри этого периода имеет свои особенности по ценам на недвижимость, обменному курсу и макроэкономической конъюнктуре в Казахстане, такой структурный анализ покажет количество займов, подвергшихся волатильности цен на недвижимость, девальвации, влиянию кризиса и так далее.

В-пятых, важно разделить рефинансированные займы на ипотечные жилищные (цель – приобретение жилья) и ипотечные займы (цель – не на приобретение жилья). По действующим условиям программы ипотечные займы без цели приобретения жилья рефинансируются в последнюю очередь (если у заемщика нет социально уязвимого статуса). Тогда будет отражено количество заемщиков, которые приобретали жилье за счет кредита, и количество заемщиков, заложивших единственное жилье по потребительским и бизнес-кредитам. Это позволит увидеть, кто за счет кредита решал жилищный вопрос, а кто кредитовался на другие цели.

В-шестых, необходимо подсчитать количество тенговых заемщиков, получивших рефинансирование в 2009 году в рамках Антикризисной государственной программы за счет 120 млрд тенге от АО «ФНБ «Самрук-Казына» по ставке вознаграждения 9-11% годовых, что покажет количество заемщиков, дважды получивших государственную поддержку.

Фото Жанары Каримовой

Еще по теме:
Еще по теме:
Свежее из этой рубрики
Loading...