Первичный и вторичный рынки жилья.

По данным вице-президента объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко, в целом количество сделок с января по апрель 2017 года, в сравнении с тем же периодом 2015-го, «регулярно увеличивается». Это, по ее словам, свидетельствует о том, что рынок оживает.

Если говорить конкретно о рынке вторичного жилья, то здесь, по словам Лукьяненко, наблюдается «небольшой откат (удешевление – V)».

«Вторичная недвижимость – здесь наблюдается небольшой откат. В силу того, что они (объекты вторичной недвижимости – V) в основном принадлежат физическим лицам, то есть не крупным владельцам или застройщикам. Поэтому этот рынок (вторичного жилья – V) поделился на две составляющие. Есть те, которым нужно срочно продать (объект жилой недвижимости – V), и они готовы уступать в цене, вести переговоры с покупателем. По этим объектам проходят сделки. И вторая составляющая – это недвижимость, которую мы, риэлторы, называем переоцененной. Очень многие продавцы, у которых есть только одно недвижимое имущество, очень трепетно к ней относятся. Вот, мол, она обошлась мне дорого, я ее брал в кредит, делал ремонт. Почему я должен уступать?», - сказала Лукьяненко, добавив, что, соответственно, «вся переоцененная недвижимость не будет продаваться».

«Ее ждет откат по стоимости», - подчеркнула она.

Что касается покупателей жилья, то, по данным Лукьяненко, 80% покупают недвижимость для собственного пользования. Часть из этих 80%, имея чуть больше средств, воспользовавшись падением цен из-за девальваций, начали покупать новое жилье.

«Но вторая доля покупателей, у которых не хватает средств на приобретение нового жилья, тоже интересуются вторичным жильем. Но там уже может быть меньшая квадратура. Сейчас реже спрашивают квартиры площадью 200, 30 квадратных метров. Если однокомнатные квартиры, то в пределах 40 кв.м. Если элитная недвижимость, то популярнее, если сравнивать по тем же однокомнатным, квартиры в пределах 50 кв.м. Двухкомнатные. Популярными остаются квартиры в районе 60-70 кв. м. Трехкомнатные – от 80 до 100 кв. м.», - говорит Лукьяненко.

Рынок первичного жилья, по ее словам, «оттянул заметную долю покупателей на себя».

«Речь, как уточнила Лукьяненко, о так называемом платежеспособном спросе. Если мы возьмем последнюю девальвацию, то практически в два раза поднялась цена у вторичной недвижимости, потому что мы тогда сидели в долларовом эквиваленте. И на тот момент застройщики приняли довольно правильное решение – крупные держатели объектов недвижимости приняли решение не менять цены. У этого логика была тоже: объект построен по старым ценам. Поэтому первичный рынок оттянул у вторичного платежеспособный спрос», - сказала Лукьяненко.

При этом, что интересно, первичное жилье можно купить по не самой высокой цене. Особенно в Алматы. «За последнее время в эксплуатацию ввелось очень много недорого сегмента жилья в Алматы. Это район восточной объездной, ледовой арены, атлетическая деревня. Эти объекты начали реализовывать. Это первичный рынок, хотя и находится в отдаленных районах. И это недорогая недвижимость», - сказала она.

В целом 52% потенциальных покупателей нацелены на недвижимость, которую ввели в эксплуатацию после 2000 года.

Инвестиции

Председатель наблюдательного совета строительной компании «Global» Мухит Азирбаев, взяв слово, сразу же подчеркнул, что «инвестиции и недвижимость – это для меня синонимы». Однако не во всякую недвижимость имеет смысл инвестировать. Например, если судить по долям у девелоперов, то картина, по словам Азирбаева, такая:

«У крупных девелоперов в структуре портфеля недвижимости строящийся или уже построенной и продающихся, наверное, не более 10-15%. Эта недвижимость дорогая. От 500 тысяч за квадратный метр – до миллиона. Основной сегмент – это когда стоимость ниже 500 тысяч – до 250, максимум 300 тысяч. Это около 30-35% по нашей оценке».

Примечательно, что, по данным Азирбаева, инвесторам стоит иметь в виду, что сейчас покупатели все чаще ориентируются на «сервис, качество и архитектуру». То есть на более дорогой сегмент.

«Поэтому умеренный рост будет. Инвестиционная привлекательность есть. К осени ожидаем положительную динамику где-то на уровне плюс 3 плюс 5», - уверен Азирбаев.

Его коллега Нина Лукьяненко тоже настроена оптимистично. Но, подчеркнула она, инвестиции в жилье приносят прибыль в долгосрочной перспективе. Особенно если речь идет о так называемом «ленивом бизнесе», когда в квартиры инвестируют с тем, чтобы сдавать их в аренду. «Если говорить об аренде жилой недвижимости, то в близкой и среднесрочной перспективе она, конечно, не дает ожидаемого дохода. Но если говорить в целом о снижении цены на эту недвижимость, то, имея в виду долгосрочность инвестиций, через пять-семь лет этот объект окупится», - говорит Лукьяненко.

Экономист, управляющий директор АО «Банк ЦентрКредит» Галим Хусаинов, высказав свой взгляд на ситуацию, кроме прочего, заметил, что оптимизм предыдущих спикеров связан с тем, что они участники рынка. Если же посмотреть на цифры, уверен Хусаинов, можно увидеть вполне четкую картину – спрос на недвижимость уверенно падает.

«Цена 2008 года выросла на 120 тысяч тенге, то есть на 43%. Инфляция составила порядка 150%. За 9 лет, если возьмете индекс цен и умножите его соответствующим образом, цены, получается, выросли в полтора раза. Это говорит о том, что реальные цены, если их скорректировать с точки зрения индекса потребительских цен, не упали. Соответственно, спрос на недвижимость падает. Покупательская способность падает. Если нет денег, то люди не могут тратить больше, чем у них есть денег. У людей нет денег, чтобы платить ипотеку», - уверен Хусаинов.

Им, добавил эксперт, выгоднее снимать квартиры в аренду. А инвесторы практически ничего не выиграют.

«В средней перспективе надо иметь в виду, что ставки по депозитам в тенговом эквиваленте выше, чем отдача от аренды. Если вы возьмете среднюю стоимость аренды и среднюю стоимость квартиры, разделите аренду на стоимость квартиры, умножите на 12, то получите разницу в размере 3-4%. Максимум 5%. В общем, в аренде жить выгоднее. В БВУ, если не пользоваться программами КИКа (Казахстанская ипотечная компания) или Жилстройсбербанка, она будет в районе 16%. Столько вы за аренду не заплатите. Рынок аренды перекрыт, цены низкие. Не будет той доходности, которой хотели бы инвесторы», - отметил Хусаинов.

Цены

В сравнении с додевальвационным периодом цены на недвижимость в последние годы падают. Особенно заметно – в Алматы, Шымкенте и Актау. В Астане, если сравнить с январем 2017 года, сейчас цены тоже упали – на 3%.

«Но потом в марте была небольшая коррекция, хотя видимых предпосылок не было, но после марта цены вновь снизились – почти на 5%», - заметила Алина Буравцева, обозреватель портала «Krisha.kz».

В Алматы, в период с января по май 2017-го, цены упали на 5,4%. Сейчас квадратный метр в среднем стоит 339 тысяч тенге. При этом, надо иметь в виду, что за ценами, если есть цель купить жилье на более выгодных условиях, следует следить регулярно.

«Самый распространенный вопрос – покупать квартиру сейчас или позже? Эксперты в таких случаях, как правило, говорят, что следить за рынком надо постоянно», - подчеркнула Буравцева.

Стратегические просчеты

В последние годы себестоимость строительства значительно выросла, а строительные компании работают в ноль, уверен Галим Хусаинов.

«Себестоимость строительства выросла значительно. Там (в строительных компаниях – V) борются с затратами, но область строительства очень импортозависимая, особенно в бизнес-классе. Даже в эконом-классе зависимость от импорта составляет от 25 до 50%. Что это значит? После двух девальваций, себестоимость импортных товаров выросла в два раза. Если у нас 50% себестоимости импортного товара выросла в два раза, то стоимость товара вырастет на 25%. Все это приводит к тому, что наши строительные компании, как бы они не хотели этого признавать, работают в ноль», - говорит Хусаинов.

Он также подчеркнул, что государство, опираясь на структуру казахстанского ВВП, переоценило рынок жилой недвижимости. Это один из первых и главных просчетов.

«Что сейчас делает государство? Есть программы «Нурлы жол» и «Нурлы жер». Основной мотив был в поддержке экономики. Строительство – самый простой способ. Если вы возьмете структуру ВВП, то увидите, что основной рост в прошлом году обеспечило сельское хозяйство и строительная отрасль. Если бы государство не запустило туда денег, то экономика бы сейчас просела на 3-4%. Но надо иметь в виду, что строительная отрасль строительной отрасли рознь. Жилищное строительство в будущем не может приносить добавленной стоимости, потому что от построенного дома нельзя в будущем получить дополнительную прибыль, какие-то другие продукты или услуги. Это единовременный вклад в ВВП, в будущем он не будет генерировать рост ВВП. В отличии, например, от инфраструктурного строительства. Таких объектов, которые в будущем будут использоваться теми же промышленными предприятиями. Так что непонятно почему государство сделало ставку на жилищное строительство», - говорит Хусаинов.

Другой просчет, по словам экономиста, в том, что недвижимость в банках является основным залоговым ликвидным объектом. «Это приводит к тому, что, когда снижается стоимость жилья, то падает и залоговая стоимость в банках. В итоге банкам приходится создавать дополнительные провизии. Клиенту, когда величина кредита больше залога, нет смысла платить кредит. Это, в свою очередь, бьет по банкам», - заметил эксперт.

При этом, как известно, в БВУ высокие процентные ставки. Но порой, по словам Хусаинова, и Жилстройсбербанк, созданный для выдачи кредитов по умеренной ставке, предлагает высокие проценты.

«Если вы держите тенговый депозит, когда берете кредит, вам начисляется 50% обеспеченния депозита. Получается, с одной стороны вроде говорят, что ипотека 5%, но если считать с доходностью, которую могли получить от депозита, то получается стоимость кредита на уровне 15%», - считает Хусаинов.

Мухтар Азимбеков, директор департамента банковских технологий АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБ), поправил коллегу, сказав, что в их банке есть «три разных продукта».

«Классические продукты предполагают выдачу кредита под 5%. Для этого вкладчику необходимо копить три года, достигнуть оценочного показателя, и накопить 50% от стоимости жилья. Регулярно или единовременно пополнять депозит в течении трех лет. Потом он и получит свои 5% годовых. Но внутренние программы наши не запрещают открыть депозит на всех четырех, например, членоd семьи. Можно получить премии на всех», - защищался Азимбеков.